Activos, claves para hacer frente a tiempos inciertos

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Activos, claves para hacer frente a tiempos inciertos

A lo largo del tiempo, Newmark ha analizado infinidad de activos inmobiliarios y ha percibido que el propietario promedio no institucional, en su mayoría, no conoce la clasificación de su activo, el cual puede ser usado como fuente de financiamiento.

La pandemia no fue un ciclo adverso para todos los activos; el área industrial se vio muy beneficiada por el e-commerce, en especial en el mercado de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM). En el caso del mercado de oficinas y de retail, la crisis sanitaria adelantó el ciclo de recesión y la venta de activos durante ese periodo se mantuvo estática durante el primer año, ya que los inversionistas prefirieron no comprar ante el panorama incierto del mercado.

Activos y sus categorías

Un activo se puede dividir en diferentes tipos: industrial, oficinas, retail, residencial, etc. Cada tipo de inmueble se clasifica en diferentes categorías “A, B o C”. Siendo “A” la categoría más alta y “C” la más baja; el indicador más común para la clasificación de un activo es la edad del inmueble.

La edad es uno de los factores más importantes ya que un activo nuevo siempre va a tener mayor valor que un activo viejo. De igual forma, los activos pueden construirse con muchos tipos de materiales, factor clave en esta clasificación, ya que la durabilidad entre los materiales puede variar y el ciclo del activo comprende cuatro estaciones: recuperación, expansión, sobreoferta y recesión.

Clasificación de activos

El activo más fácil de clasificar es una nave industrial. Comenzando con los años, una nave “A” va desde los 0 a los 5 años de antigüedad, tiene muros de concreto precolado o tiltup y una altura mínima de 9 metros. El opuesto, una nave clase “C”, puede ser una nave con más de 10 años de antigüedad, muros de lámina y una altura mínima de 6 metros, por lo que no se puede rentar al mismo costo un activo clase “A” que uno clase “B”.

Con la misma lógica de la clasificación de las naves industriales se analiza el activo oficinas. Un edificio relativamente nuevo, acabados de lujo, es decir lobby con piedras tipo mármol, instalaciones inteligentes y de primer nivel, así como la eficiencia de los espacios, podemos clasificarlo como “A”. Por otra parte, un edificio más antiguo con alturas de entre piso más cortas, tecnología más antigua y acabados nivel medio se clasifica como clase “C”.

En el área de comercial o retail es un poco más complejo, ya que tiene una clasificación extra. Los centros comerciales se dividen dependiendo de la especialidad y de su área bruta rentable (GLA).

Para centros comerciales con propósito de comercio general se clasifican de la siguiente forma según Costar Realty:

Super Moll Regional (Super-Regional Mall): + 800,000 ft² (~75,000 m²).
Moll Regional (Regional Mall): de 400,000 ft² (~37,000 m2) a 800,000 ft²
(~75,000 m²).
Centro Comunitario (Community Center): de 125,000 ft² (~11,500 m²) a
400,000 ft² (~37,000 m²).
Centro de vecindario (Neigborhood Center): de 30,000 ft² (~2,700 m²) a
125,000 ft² (~11,500 m²).
Plaza de conveniencia (Strip Mall): menor de 30,000 ft²(~2,700 m²).

Adicional a estas categorías, están los especializados como el Lifestyle donde es una mezcla de comercio con entretenimiento y restaurantes; el Power Center donde encontramos tres o más tiendas grandes con pocos locales chicos y los Outlets, especializados en tiendas con descuento.

Después de segmentarlo por tipo de retail se clasifican dándole mayor peso a los inquilinos, aunque la edad de la propiedad y su infraestructura también se toman en cuenta. Un centro comercial con marcas “AAA”, reconocidas a nivel nacional o internacional, si la infraestructura se ve nueva y tiene buen mantenimiento se puede clasificar como “A”. Un centro comercial cuyos inquilinos son personas iniciando su marca, la plaza, se ve deteriorada, el mantenimiento es bajo o nulo, le falta pintura, etc. se clasifica como “C”.

Existe mercado para todo tipo de activos sea clase “A”, clase “B” o clase “C” todos se pueden rentar. La diferencia está en el tipo de cliente que renta el activo y por supuesto, el precio de renta. Conociendo la clasificación del inmueble es más fácil llegar al cliente final. Además, al saber este dato se ajusta la renta a su precio correspondiente para lograr estabilizar el activo.

México y sus ventajas

El mercado industrial está actualmente en expansión, llegando a más empresas de las que se pueden instalar. Por lo mismo, la vacancia es cercana a cero lo que detona la construcción de naves industriales nuevas. En el caso del mercado de oficinas hoy por hoy se observa que está en recuperación, la desocupación comienza a decrecer, por lo que en un par de años este activo pasará a un mercado de expansión.

Definitivamente México, en sus principales ciudades, tiene activos de gran eficacia y el mercado cada vez se va formalizando más. Las empresas institucionales, analizando el crecimiento, están llegando a las ciudades emergentes generando proyectos de gran magnitud y calidad. Por lo tanto, es necesario que los propietarios de inmuebles le den la importancia debida a la clasificación del activo para poder tomar mejores decisiones ante un panorama de alta inflación.

Mauricio Abugarade

Senior Analyst Portfolio Strategy – Monterrey

mauricio.abugarade@nmrk.com