La importancia de la valuación y los retos de la actualidad

VALUACIONES

La importancia de la valuación y los retos de la actualidad

La valuación inmobiliaria es esencial para determinar el valor justo de un inmueble, tanto para compradores como vendedores. Además, proporciona una base sólida para instituciones financieras y entidades gubernamentales al evaluar riesgos y tomar decisiones de inversión.

Los inmuebles son bienes que tienen un cierto valor, del que existen diferentes tipos de acuerdo con el propósito y uso del avalúo. Todos los avalúos son importantes porque es la participación de un especialista para identificar un valor justo para las partes involucradas en concordancia con el propósito y uso.

¿Qué es un avalúo?

Según la autoridad fiscal en la Ciudad de México es “…el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que plasmado en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos…” en este caso punto de partida para determinar ciertas contribuciones como el Impuesto Predial o para Adquisición de Inmuebles.

Indaabin en su glosario de términos señala que avalúo “…es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado…”. En este caso, señala varios conceptos de avalúo según el objetivo o destino del elemento a valuar.

En México, por ejemplo, está determinada por ciertas normas de acuerdo a la institución o entidad que la genera o la requiere, sin embargo, se basa en los parámetros generalmente aceptados mediante las diferentes metodologías conocidas en el proceso de valuación.

Existen múltiples necesidades por la que se requiere de un Dictamen de Valuación o simplemente Avalúo. Ya sea porque comprador o vendedor necesitan conocer la base de negociación en el proceso de compra venta, o bien como referencia en un proceso de préstamo hipotecario entre alguna institución financiera y el acreditado, en una dación en pago, o como auxiliar en procesos contables de expresión de activos, valuación de negocios inmobiliarios, valuación de intangibles, entre otros.

En términos de valuación internacional existen algunas normas que rigen algunos de los avalúos y ciertos aspectos de la actividad valuatoria como los estándares USPAP y RICS, los más recurrentes. Estos son utilizados sobre todo en requerimientos de instituciones internacionales que tienen intereses en el país.

De los diferentes tipo de avalúos, Newmark se enfoca principalmente en aquellos cuyo propósito es identificar el valor comercial y el uso puede ser para adquisición, enajenación, garantía hipotecaria, financiamiento, y en general todo lo relacionado con actividad comercial de las propiedades. Avalúos de valor asegurable o costo de reposición son también parte de nuestro alcance pero en menor medida.

⎯ Carlos Acevedo, Managing Director Appraisal & Valuation

Retos postpandemia

Con la pandemia, desde el lado físico, el principal reto fue el poder realizar las inspecciones; mientras que del lado de los reportes y análisis, el principal reto fue la incertidumbre de comportamiento de los mercados, la poca información por escasez de transacciones y la volatilidad de las tasas de capitalización ante los movimientos económicos ocasionados por la pandemia y después por la guerra en Ucrania.

Con estos dos sucesos, todos los sectores inmobiliarios sufrieron alguna afectación en mayor o menor medida. El sector comercial tradicional sin duda fue el que resultó con más repercusiones junto con el hotelero y de oficinas. Por el contrario, el comercio electrónico tuvo un crecimiento importante, mientras que el sector industrial también se vio con un crecimiento importante.

En la actualidad, la hotelería ha regresado a su dinámica, en especial aquellos destinos de descanso, playa o resort que presentan números superiores a los de antes de pandemia. El retail se encuentra en proceso de recuperación y las oficinas que llevarán un proceso más lento, pero sostenido. También es importante considerar cómo ha impactado la tasa de referencia a altos niveles y que ello afecta al mundo inmobiliario de los inversionistas por incertidumbre sobre qué tasas pagar. En algunos casos, estos fenómenos incidieron en los valores de los activos. Estos se impactaron sobre todo por las caídas en la ocupación de los inmuebles y el riesgo asociado a la incertidumbre de cuanto duraría la pandemia y como serían los procesos de recuperación.

En este contexto, la base fundamental de la valuación es la información, su calidad y cantidad, la cual puede convertirse en una ventaja competitiva. El manejo de bases de datos de calidad y la automatización de algunos procesos de análisis son factores que pueden agilizar los procedimientos de valuación como los que se ofrecen en Newmark.