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AVALÚOS Y CONSULTORÍA

Métodos de valoración: ¿Comparación de mercado, ingresos o costo? Cuál aplica a cada tipo de activo

Cuando un banco pide una garantía, una empresa evalúa comprar una bodega o un fondo inmobiliario necesita reportar el valor de su portafolio, todos terminan haciendo la misma pregunta: ¿cuánto vale realmente este activo, y quién lo puede sustentar?

La respuesta técnica no es un número que sale de una fórmula única. Los estándares internacionales de valoración (IVS) reconocen tres enfoques de valoración, y la elección de cuál usar —o cuál combinar— depende del tipo de activo, de la información disponible y de cómo se comporta ese activo en el mercado. Entender esto no solo es útil para los avaluadores: es clave para cualquier empresa que compre, venda, arriende o reporte activos inmobiliarios en Colombia.

En Newmark Colombia acabamos de fortalecer nuestra línea de avalúos y consultoría, liderada por nuestro nuevo director, David Yepes. Este artículo abre una serie de contenidos donde explicaremos, en términos prácticos, cómo funciona la valoración profesional y por qué elegir bien el método (o la combinación de métodos) es la diferencia entre un avalúo defendible y uno que no resiste una auditoría, un litigio o una negociación.

Los tres enfoques, en simple

1. Enfoque de mercado (comparación)

Consiste en estimar el valor de un activo comparándolo con otros similares que se hayan transado recientemente o que se estén ofreciendo activamente en el mercado. Es el método más intuitivo: si tres oficinas comparables en Salitre se vendieron o arrendaron en un rango de precio similar, ese rango es el mejor punto de partida para valorar una cuarta oficina con características parecidas.

Funciona mejor cuando:

— Existen transacciones recientes y comparables del mismo tipo de activo.

— El activo (o activos muy similares) se transa con cierta frecuencia.

— Hay suficiente información de mercado —precios, volumen de operaciones, cercanía a la fecha de valoración— para hacer ajustes confiables.

Dónde se usa típicamente:

Vivienda, oficinas y locales en zonas con actividad transaccional activa, terrenos urbanos, y en general cualquier activo con un mercado secundario líquido.

2. Enfoque de ingresos (capitalización y flujo de caja descontado)

Aquí el valor no se estima comparando, sino proyectando: se calcula el ingreso que el activo es capaz de generar y se convierte en un valor presente. Dentro de este enfoque existen dos métodos principales, que se usan según qué tan predecible sea el ingreso del activo en el tiempo:

— Capitalización directa: se toma el ingreso neto operacional estabilizado del primer año y se divide entre una tasa de capitalización que refleje el riesgo del activo. Es el método más usado cuando el ingreso es relativamente estable y no se esperan cambios significativos en el corto plazo.

— Flujo de caja descontado (DCF): se proyectan los flujos netos esperados a lo largo de varios años —incluyendo variaciones previstas en renta, vacancia o gastos— y se traen a valor presente aplicando una tasa de descuento. Se usa cuando el ingreso del activo no es estable o hay eventos futuros conocidos (vencimientos de contrato, renovaciones, obras) que afectan el flujo proyectado.

Funciona mejor cuando:

— La capacidad de generar renta es el factor determinante del valor para un comprador o inversionista.

— Hay proyecciones razonables de ingresos futuros, pero pocos o ningún comparable de mercado confiable.

Dónde se usa típicamente:

Edificios de oficinas corporativos, centros comerciales, bodegas logísticas arrendadas, hoteles y, en general, cualquier activo que se compre principalmente por su capacidad de generar flujo de caja. Es, junto con el de mercado, el enfoque más usado en el mercado de oficinas de Bogotá, donde el valor de un edificio corporativo depende directamente de sus contratos de arrendamiento vigentes: capitalización directa para activos ya estabilizados, y flujo de caja descontado cuando hay vencimientos de contrato o renovaciones que van a mover el ingreso en los próximos años.

3. Enfoque de costo (costo de reposición)

Este enfoque estima cuánto costaría hoy recrear un activo con la misma utilidad —restando la depreciación física, funcional o económica correspondiente. No pregunta “¿en cuánto se vendió algo parecido?” ni “¿cuánto genera este activo?”, sino “¿cuánto costaría construirlo o reemplazarlo de nuevo?”.

Funciona mejor cuando:

— El activo se podría recrear con relativa rapidez y sin restricciones legales o regulatorias importantes, por lo que un comprador no pagaría una prima significativa por tenerlo ya construido.

— El activo no genera ingresos directos y su naturaleza específica hace poco viable usar un enfoque de mercado o de ingresos.

— Se trata de activos recién construidos, donde el costo real y reciente es un dato confiable.

Dónde se usa típicamente:

Activos especializados sin mercado comparable (plantas industriales, infraestructura, activos operacionales específicos), edificaciones institucionales o de uso público, y como método de soporte o verificación cuando los otros dos enfoques no son suficientes por sí solos.

Entonces, ¿cuál aplica a cada tipo de activo?

En la práctica, un avalúo técnico serio rara vez usa un solo enfoque de forma aislada. Los estándares internacionales son claros en que, incluso cuando un enfoque es el principal, conviene contrastarlo con otro cuando hay incertidumbre relevante sobre los supuestos usados, acceso limitado a la información del activo, o cuando la capacidad de generar ingresos es solo uno de varios factores que explican el valor. Esa triangulación es, precisamente, lo que separa una opinión de valor informal de un dictamen técnico defendible.

Por qué esto importa en Colombia

En Colombia, todo avalúo que vaya a soportar un crédito, un proceso judicial, una declaración ante una autoridad o una licitación debe estar firmado por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), creado por la Ley 1673 de 2013. Un avalúo sin ese respaldo no tiene validez legal ni técnica ante bancos, jueces o entidades del Estado. La elección del método —y su documentación rigurosa— no es un detalle académico: es lo que determina si un dictamen resiste una revisión bancaria, una disputa societaria o una auditoría internacional.

Lo que viene

Esta es la primera entrega de una serie donde profundizaremos en cada enfoque, con casos aplicados al mercado colombiano: cómo se calcula una tasa de capitalización para oficinas en Bogotá, qué errores bajan el valor de un inmueble en un avalúo bancario, y cómo due diligence y avalúo se complementan antes de una compra corporativa.

Si tu empresa necesita un avalúo o una consultoría de valoración para una transacción, un reporte financiero o un proceso legal, el equipo de avalúos y consultoría de Newmark Colombia, liderado por David Yepes, está listo para ayudarte a construir un dictamen técnico y defendible.

¿Tienes un caso específico en mente? Escríbenos y lo revisamos contigo.

Contacto

David Yepes

Director de Valuaciones y Consultoría para Centroamérica, Colombia y República Dominicana

David.Yepes@nmrk.com

Aurora Turriago

Research & Marketing Director, Newmark Colombia

Aurora.Turriago@nmrk.com

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