Recientemente, el método de “Sale & Leaseback”, se ha catapultado a ser uno de los métodos más atractivos y eficientes de las empresas para levantar capital de manera segura y eficiente. Sobre todo, en estos momentos donde las tasas de interés van al alza, lo cual presenta retos cuando las empresas están necesitadas de capital.
¿Qué es y cómo funciona?
El Sale & Leaseback es una operación que ocurre cuando un propietario y ocupante de sus instalaciones, vende las mismas y conserva sus operaciones en el mismo punto al firmar un contrato de arrendamiento con el comprador del edificio.
La venta proporcionaría al ahora inquilino una rápida inyección de capital para pagar alguna deuda existente o reinvertir en su negocio, mientras que el comprador-inversor aumenta su cartera de bienes raíces con un inquilino que paga de manera estable según el acuerdo entre partes.
Las ventas de esta naturaleza son más comunes durante los años pico de un ciclo inmobiliario, cuando los valores de la propiedad son altos, pero también se convierten en una alternativa favorable para empresas que están luchando y buscando capital operativo para saldar deudas o realizar inversiones para mejorar algún factor de su producción.
La serie de eventos a nivel internacional que ha tenido presente temas como lo son a pandemia y la crisis logística ha afectado gravemente las operaciones y los ingresos de muchas empresas, ha modificado el capital de trabajo (en muchos casos se ha visto limitado), y las pautas de préstamos son usualmente más estrictas que en años anteriores. Debido a estos factores, además de un incremento en tasas de interés a nivel internacional, es posible que los propietarios busquen acelerar este tipo de transacciones para beneficiarse de mejores “tasas pactadas” entre partes a largo plazo.
Ventajas:
• Alternativa de Financiamiento: Convierte el activo en efectivo. El vendedor recupera el uso del capital que de otro modo estaría atado a la propiedad; al mismo tiempo, se conserva la posesión y el uso continuado de la misma para el plazo de arrendamiento.
• Ingreso sobre el valor de la propiedad en garantía (Loan-To-Value): El vendedor recibe el monto íntegro de la valorización de la propiedad pactada entre partes, a diferencia de operaciones bancarias clásicas donde se reconoce únicamente un porcentaje del valor del activo, que típicamente ronda el 80%.
• Evita las restricciones de deuda. Las empresas que cuentan con alguna restricción a incurrir en deudas adicionales (por compromisos existentes y límites de crédito), pueden eludir estos límites mediante el uso de un contrato de Sale & Leaseback. Los pagos de alquiler bajo un contrato de este tipo, generalmente no se consideran endeudamiento para tales propósitos, por lo que una empresa puede satisfacer sus necesidades de efectivo a través del contrato de Sale & Leaseback sin violar ningún acuerdo anterior.
• Deducción de pagos de alquiler. La principal ventaja fiscal de un contrato de Sale & Leaseback válido es que los pagos de alquiler bajo el arrendamiento son totalmente deducibles. Con un financiamiento hipotecario convencional, un prestatario deduce intereses y depreciación solamente.
Desventajas:
• Pérdida del valor residual de la propiedad. Posiblemente, la principal desventaja es que el vendedor transfiere el título al comprador. Los propietarios pueden minimizar esta desventaja mediante la inclusión de una opción de recompra en el contrato de arrendamiento.
• Posible reubicación. Al final de un contrato de arrendamiento sin ninguna opción de renovación, el vendedor puede tener que negociar una extensión del contrato bajo nuevos términos de arrendamiento o puede verse obligado a reubicar su operación.
• Pérdida de flexibilidad. El vendedor pierde la flexibilidad asociada con la propiedad, como modificar instalaciones. Además, si un vendedor quiere mejorar la propiedad arrendada, puede ser difícil obtener financiamiento.
• Posible alto pago de alquiler. Si el mercado de alquiler se suaviza, el vendedor puede estar encerrado en la tasa de alquiler más alta negociada en el momento del contrato de arrendamiento de venta.
Una venta bajo esquema de Sale & Leaseback le da al propietario-usuario la flexibilidad de retener su espacio y operaciones, mientras brinda recursos adicionales para reinvertir en las actividades que realmente generan réditos para la empresa. La venta de la propiedad aumenta las reservas financieras de la empresa, y más efectivo en el balance puede ser útil a medida que las empresas reevalúan su enfoque para un mundo pospandémico. También vale la pena señalar que los inversores están más motivados para aumentar el precio de oferta por el negocio si el vendedor está dispuesto a arrendar a plazos de arrendamiento más largos.
Los vendedores deben buscar un inversor bien capitalizado y experimentado con experiencia en este tipo de operaciones, y estar conscientes de las posibles desventajas.
Al igual que todas las inversiones, los bienes raíces tienen numerosos riesgos y recompensas, lo que sugiere que la inteligencia de mercado actualizada es primordial para ayudar a guiar la toma de decisiones. Es de suma importancia que ambas partes detallen de manera profunda las expectativas y términos contractuales para el contrato de Sale & Leaseback, para que, de esta manera, se logre un beneficio a corto, mediano, o largo plazo.
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