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Edificios de oficinas Clase A+, A y B en Colombia: qué son y por qué importa la clasificación

En más de 18 años haciendo research en el mercado inmobiliario corporativo de Colombia, una de las preguntas que más repito en reuniones con clientes es esta: ¿saben exactamente qué clase de edificio están ocupando hoy?

La respuesta, con más frecuencia de la que esperaría, es un “más o menos”.

Y ese “más o menos” puede costar muy caro: desde pagar un precio de Clase A por un edificio que no lo es, hasta —en el extremo opuesto— no saber que el edificio en el que llevan cinco años operando ya no es competitivo para el talento que quieren atraer.

La clasificación de edificios de oficinas no es un tecnicismo de los reportes de mercado. Es una herramienta de toma de decisiones. Y en Colombia, donde el mercado se ha sofisticado enormemente en la última década, entender la diferencia entre un A+ y un A puede cambiar por completo la estrategia inmobiliaria de una empresa.

¿Por qué existe la clasificación?

El mercado de oficinas en Colombia no es homogéneo. Un edificio en el corredor Chicó construido hace 30 años y uno entregado en 2023 en Calle 100 pueden estar a dos cuadras de distancia, con precios completamente diferentes y perfiles de inquilinos que no se solapan.

La clasificación existe para resolver ese problema: crear categorías comparables que permitan a empresas, inversionistas y brokers hablar el mismo idioma. En Newmark trabajamos con tres categorías para el mercado de oficinas corporativas en Colombia: Clase A+, Clase A y Clase B.

Vale aclarar desde el principio: en nuestros reportes de mercado, Newmark Colombia monitorea principalmente los edificios Clase A+ y A. Son los activos que compiten por el mismo perfil de ocupante corporativo —empresas medianas y grandes, multinacionales, firmas de servicios profesionales. La Clase B tiene su mercado propio, pero no es el segmento donde típicamente operamos ni el que analizamos con la misma profundidad.

Clase A+: el estándar más alto del mercado colombiano

Un edificio Clase A+ no es simplemente un edificio nuevo. Es uno que cumple, de forma simultánea, con los criterios más exigentes en múltiples dimensiones.

Ubicación y conectividad son el primer filtro. Un A+ está dentro de un corredor de oficinas consolidado, sobre vialidad primaria, y a no más de 500 metros caminando de transporte público. En Bogotá, esto se traduce en los corredores del CBD —Chicó, Andino, Calle 100, Calle 80— donde la disponibilidad al cierre de 2025 está entre el 0,3% y el 1,9%. La escasez es tan alta precisamente porque los mejores edificios no abundan.

El tamaño importa, y no solo por razones de escala. Los A+ tienen áreas rentables superiores a 4.000 m² totales y plantas típicas de más de 1.000 m². Esto no es un capricho: plantas grandes permiten a las empresas diseñar espacios de trabajo flexibles, sin la fragmentación que genera trabajar en pisos pequeños o ineficientes.

Los sistemas técnicos marcan otra diferencia crítica. Aire acondicionado centralizado con chiller o torre de enfriamiento, ascensores nuevos —positivos y negativos— en cantidad suficiente para el tamaño del edificio, sistemas contra incendios con detectores y sprinklers en toda la planta, escaleras presurizadas, y respaldo de energía con posibilidad de conexión en áreas privativas. Son sistemas invisibles para el ocupante cuando funcionan bien. Cuando fallan, paralizan la operación.

Las certificaciones son cada vez más determinantes. En un A+ en Colombia, la certificación LEED o WELL ya no es opcional —es mandatoria o, como mínimo, esperada. Cada vez más empresas multinacionales operando en Colombia reciben mandatos ESG de sus matrices globales que exigen reportar la huella ambiental del espacio que ocupan. Un edificio sin certificación queda automáticamente fuera de la lista corta de muchas de estas empresas.

Los servicios complementarios completan el perfil: salas de conferencia compartidas, plazoleta de comidas o restaurantes en el edificio o a pasos de él, gimnasio, y en algunos casos guardería. No son amenidades de lujo —son infraestructura de retención de talento.

Y hay un elemento más, difícil de cuantificar pero que cualquier broker experimentado reconoce de inmediato: el edificio emblemático. Aquellos que por su arquitectura, su historia o su ubicación se convirtieron en puntos de referencia de la ciudad. Ocupar uno de ellos comunica algo sobre la empresa que ningún otro activo puede replicar.

Clase A: excelente, con matices

Un edificio Clase A comparte muchas características con el A+, pero con estándares algo más flexibles en algunos criterios.

La ubicación sigue siendo dentro de un corredor de oficinas, pero sin el requisito estricto de distancia al transporte. Las plantas típicas arrancan desde 800 m². Los ascensores pueden ser de una sola dirección. El sistema de aire acondicionado usa torre de enfriamiento. Las certificaciones son ideales pero no mandatorias.

En la práctica, muchos de los edificios más reconocidos y ocupados del mercado de Bogotá son Clase A. Son activos competitivos, con buenos estándares técnicos y una base de inquilinos corporativos sólida. La diferencia con un A+ no siempre es percibida por el usuario final —pero sí es reflejada en el precio de arrendamiento y en el perfil de las empresas que compiten por el espacio.

Clase B: otro mercado, otro cliente

Los edificios Clase B son activos funcionales, generalmente en ubicaciones dentro o fuera de los corredores principales, con plantas más pequeñas (desde 450 m²), sistemas más básicos y sin certificaciones ambientales. Su cliente natural es la empresa mediana o pequeña que no requiere la infraestructura de un corporativo grande.

Como mencioné, no es el segmento en el que Newmark típicamente opera, pero es relevante entenderlo para dimensionar el mercado completo.

Lo que la clasificación no captura: la percepción del mercado

Aquí es donde la experiencia del broker es irreemplazable.

Un edificio puede cumplir técnicamente con los criterios de Clase A y, sin embargo, no ser percibido como tal por el mercado. Puede tener una gestión deficiente, una mezcla de inquilinos que no corresponde al perfil corporativo, o simplemente una reputación construida hace años que es difícil de cambiar.

Y ocurre también lo contrario: un edificio puede subir de clasificación. He visto varios casos en Bogotá de activos que hace diez años eran Clase B y que, después de una renovación profunda —sistemas técnicos, fachada, lobby, certificación ambiental— compiten hoy legítimamente en el segmento A. La renovación no solo cambia los metros cuadrados: cambia el tipo de empresa que entra, el precio que se puede cobrar y la percepción del corredor donde está ubicado.

Esta movilidad es una de las razones por las que el research inmobiliario no puede hacerse solo desde una oficina. En Newmark, visitamos y actualizamos edificio a edificio, todos los trimestres. Un edificio puede renovarse en seis meses y cambiar de categoría. Si no lo revisamos in situ, los datos del reporte quedan obsoletos.

¿Por qué importa esto para tu empresa?

Porque la clasificación del edificio que ocupas no es un dato del reporte —es un dato de tu estrategia.

— Impacta en la atracción y retención de talento.

— Impacta en cómo te perciben clientes y socios que visitan tus oficinas.

— Impacta en el precio que pagas (o que puedes negociar).

— Y en un mercado donde el CBD de Bogotá cerró 2025 con apenas el 1,4% de disponibilidad en Clase A+, impacta también en cuánto tiempo tienes para tomar una decisión antes de quedarte sin opciones.

En Newmark lo medimos con datos propios

En Colombia, no existe un estándar público único y oficial para clasificar edificios de oficinas. Cada firma de research aplica su propio criterio. Lo que diferencia a Newmark es que nuestra clasificación se basa en una metodología estructurada y en la visita física a cada activo —no en declaraciones del propietario ni en datos de terceros.

Llevamos más de 18 años construyendo esa base de datos en Colombia. Es la misma que fundamenta nuestros reportes trimestrales de mercado y la que nos permite decirte, corredor por corredor y edificio por edificio, cuál es la disponibilidad real y a qué precio.

¿Quieres saber en qué clase está el edificio que tu empresa ocupa hoy, o el que estás evaluando para un próximo movimiento?

Mauricio Romero, nuestro especialista en oficinas Bogotá con más de 100.000 m² transaccionados, puede hacer ese análisis sin costo. Escríbele directamente: mauricio.romero@nmrk.com

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