RESEARCH

"Vacancia" es la palabra que usa el mercado; "disponibilidad" es lo que realmente medimos

Dos palabras que suenan casi como sinónimos, hasta que alguien te pide explicar por qué los números no cuadran.

Seguro te ha pasado: alguien comenta en una reunión que “la vacancia de oficinas está altísima”, y en realidad se está refiriendo exactamente al mismo número que nosotros publicábamos como “tasa de disponibilidad”. No es que estén hablando de dos cosas distintas — en Colombia, cuando el mercado dice “vacancia”, casi siempre quiere decir disponibilidad. El término se generalizó así, y con el uso se volvió costumbre.

El problema no es que “vacancia” esté midiendo algo distinto: es que no es el nombre técnicamente correcto para lo que en realidad se está midiendo. Por eso nosotros no reportamos una “tasa de vacancia” formal — reportamos disponibilidad, que es como se llama ese indicador. Y vale la pena entender qué mide exactamente, porque eso cambia cómo deberías leer cualquier cifra de mercado que te llegue de aquí en adelante.

Empecemos por lo simple: ¿qué es la disponibilidad?

Es todo el espacio que hoy se puede encontrar en oferta activa en el mercado: lo que ves anunciado en un aviso de “se arrienda”, lo que aparece en un portal inmobiliario, lo que un fondo o un propietario está promocionando en este momento. Ahí entran, por ejemplo, contratos que están por vencer y ya se volvieron a poner en el mercado, o el subarriendo que un inquilino todavía ocupa mientras busca quién se lo quite de encima.

Y es el mismo indicador en cualquier ciudad de la región: se calcula con la misma metodología en Bogotá, en Ciudad de México o en Santiago, lo que te permite comparar mercados muy distintos entre sí sin perder la referencia (puedes ver el detalle por ciudad en nuestro reporte de oficinas de América Latina).

¿Y entonces qué es la vacancia, técnicamente?

A nivel internacional, la vacancia sí tiene una definición propia, más estrecha, y se calcula distinto. Es el espacio que hoy está físicamente sin ocupar, dividido entre el inventario total — y bajo esa regla, un espacio cuenta como vacante aunque un inquilino siga pagando la renta de un subarriendo que ya no ocupa, o deja de contar apenas alguien firma un contrato a futuro, así la mudanza física todavía no haya pasado (CBI Commercial). La disponibilidad se calcula con otra regla: es todo el espacio que se está comercializando activamente —en arriendo, subarriendo o venta— sobre el inventario total. Bajo esas dos reglas de conteo, la vacancia y la disponibilidad sí serían números distintos.

Pero así no es como se usa la palabra en el mercado colombiano. Acá “vacancia” no se usa para señalar ese concepto más estrecho — se usa como sinónimo de disponibilidad, para hablar de todo el espacio en oferta. Por eso el problema real no es que estén midiendo cosas distintas, sino que el nombre que se volvió costumbre no corresponde al indicador que efectivamente se reporta.

Definición internacional

Vacancia física

Espacio físicamente desocupado hoy, sobre el inventario total — por ejemplo, una oficina que nadie usa o que está en remodelación pero sigue vacía. Un contrato firmado a futuro deja de contar como vacante solo hasta el día de la mudanza, así el espacio ya esté comprometido.

Lo que reportamos

Disponibilidad

Todo el espacio en comercialización activa — en arriendo, subarriendo o venta — sobre el inventario total.

Por qué esa diferencia sí importa

Aunque acá no reportemos una vacancia física por separado, entender la lógica detrás de la definición más estrecha ayuda a ver por qué la disponibilidad es el indicador más útil de los dos. Un espacio puede seguir ocupado hoy y aun así ya estar contando para la disponibilidad, porque su contrato está por vencer o porque el inquilino ya salió a subarrendarlo. Eso significa que la disponibilidad se mueve antes que la ocupación física: sube cuando empieza a asomarse una ola de contratos por vencer, subarriendos o pisos que están a punto de quedar libres, mucho antes de que ese espacio se vea vacío a simple vista. Es, en la práctica, la primera alerta de hacia dónde va la presión sobre los precios.

No lo decimos solo nosotros. En la industria internacional la distinción entre vacancia y disponibilidad existe justamente por eso: la vacancia retrata la condición actual del mercado, mientras que la disponibilidad anticipa la oferta que viene a competir por demanda (Legacy West Partners; Umbrex).

¿Por qué elegimos medir disponibilidad y no vacancia?

Porque muestra lo que viene, no solo lo que se ve hoy. Un mercado puede tener muy pocos espacios vacíos en este momento y aun así estar a punto de llenarse de oferta, si hay una ola de contratos venciendo que todavía no se refleja en el espacio físicamente desocupado. Si solo miráramos la vacancia, ese mercado parecería mucho más sano de lo que en realidad está a punto de estar.

Para quien tiene que decidir cuándo negociar un contrato, cuándo desarrollar o cuándo comprar, esos meses de anticipación no son un detalle menor — son, muchas veces, la diferencia entre adelantarse al mercado o llegar tarde a él.

Y hay una razón más práctica, sobre todo en Latinoamérica

Más allá de la teoría, hay algo muy propio de cómo se hace research en la región: en Latinoamérica no existe forma de recorrer edificio por edificio y confirmar qué está físicamente vacío. El levantamiento de información se construye a partir de lo que sí se puede observar.

Sí podemos observar

Comercialización activa

El aviso de “se arrienda” en la ventana, los portales inmobiliarios, lo que reportan los fondos y propietarios sobre los activos que están sacando al mercado. Eso, por definición, es disponibilidad.

No podemos verificar

Vacancia física pura

Sin el filtro de comercialización, confirmar qué está físicamente vacío edificio por edificio es prácticamente imposible de sostener de forma consistente mercado a mercado.

“

La disponibilidad es la única métrica que en la práctica podemos construir con datos verificables en cada mercado. Reportar vacancia física sería prometer una precisión que la región simplemente no permite sostener.
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AURORA TURRIAGO

Market Research Director, Newmark Colombia, Newmark Colombia.

La próxima vez que alguien te pregunte por la vacancia

Si alguien te pregunta por “la vacancia” de un mercado, ya sabes que casi siempre se está refiriendo a lo que nosotros reportamos como disponibilidad — y puedes responder con ese número sin problema. Donde sí vale la pena poner atención es al comparar esa cifra con la de una fuente que aplique la definición técnica internacional de vacancia (solo espacio físicamente vacío hoy): ahí los números pueden no coincidir, porque en ese caso sí están midiendo cosas distintas. Antes de asumir que alguno está mal, pregunta qué definió cada quien como vacío.