OFICINAS

Análisis y Perspectivas. Mercado de Oficinas Clase A de Buenos Aires

El mercado de oficinas Clase A en la Ciudad de Buenos Aires cerró el 2024 con una vacancia del 18,8 %, consolidando una tendencia de estabilización tras un año marcado por ajustes significativos. Con una absorción neta positiva acumulada de 42.730 m² y una renta promedio de USD 23,7/m²/mes, el sector comienza a mostrar signos de recuperación, aunque persisten desafíos estructurales y económicos.

Escasez de nuevos desarrollos

Uno de los aspectos más relevantes es la limitada oferta futura de edificios de categoría AAA. Actualmente, solo tres proyectos se encuentran en construcción, totalizando 106.334 m², con entregas previstas entre 2025 y 2028. Para el próximo año, se espera la incorporación de 60.000 m², aunque más de 22.000 m² ya se encuentran en proceso de negociación, lo que deja un impacto real de solo 40.000 m² en la vacancia de corto plazo.

A partir de 2026, la ausencia de nuevos desarrollos hasta al menos 2028 implicará una absorción gradual del stock existente, ejerciendo presión a la baja sobre la vacancia y consolidando la relevancia de los edificios AAA ya disponibles.

Renovación como estrategia clave

Ante la escasez de nuevos proyectos, la modernización y el reciclaje de edificios existentes se perfila como una estrategia esencial para mantenerse competitivos. Las actualizaciones tecnológicas, la eficiencia energética y la flexibilidad de los espacios serán factores diferenciales para captar la demanda corporativa en un mercado cada vez más exigente.

Tendencias de renta y vacancia

Aunque la vacancia general se mantiene elevada, la demanda por espacios modernos y bien ubicados ha reducido la disponibilidad en edificios de alta calidad. Las zonas premium, como Catalinas-Retiro, registran una vacancia significativamente menor, estabilizándose entre el 12 % y el 14 %, mientras que submercados emergentes como Palermo enfrentan mayores desafíos para atraer inquilinos.

En términos de renta, los valores promedio oscilaron entre USD 23 y USD 25/m²/mes en 2024, con ajustes puntuales según ubicación y características del inmueble.

Perspectivas económicas y su impacto

Las proyecciones para 2025 sugieren que el desempeño del mercado de oficinas estará estrechamente ligado a la evolución macroeconómica. Según organismos como el Banco Mundial y el FMI, se espera un crecimiento del PBI de entre el 2,4 % y el 3,8 %, acompañado por una moderación inflacionaria. Estos factores, junto con una mayor estabilidad en el tipo de cambio, podrían favorecer la recuperación del sector, aunque persisten retos vinculados al consumo privado y la inversión empresarial.

Conclusiones

El mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires muestra un camino hacia la recuperación, pero su evolución dependerá de la capacidad de adaptarse a nuevas tendencias. La flexibilidad, la sostenibilidad y la digitalización serán claves en los próximos años, tanto para propietarios como para inquilinos. En un contexto donde los nuevos desarrollos serán escasos, la modernización de edificios existentes y una gestión eficiente de los activos serán fundamentales para captar demanda y mantenerse competitivos en un mercado en transformación.