De inquilinos a huéspedes, la experiencia como eje.
Julio 2025 | Sofía Speranza
INDUSTRIAL
Cómo saber dónde ubicar tu bodega
La selección de un centro logístico o una bodega industrial es uno de los factores más importantes para toda operación. En el contexto colombiano actual —marcado por la consolidación del e-commerce, la explosión del nearshoring y una economía en constante evolución—, esta decisión ha trascendido el ámbito operativo para convertirse en un pilar de la estrategia de alta gerencia. Ya no se trata de encontrar un techo y cuatro paredes; se trata de diseñar el futuro de la cadena de suministro.
1. El Nuevo Paradigma: Más Allá del Metro Cuadrado con el Costo Total de Operación (TCO)
El error más común y costoso es basar la elección de una bodega en el precio de arriendo por metro cuadrado. Este enfoque ignora factores clave que inciden directamente en la rentabilidad operativa. Las empresas más sofisticadas del mundo utilizan el Costo Total de Operación (TCO) una metodología que permite identificar el impacto financiero real de operar desde una bodega clase A+ en una ubicación estratégica a bodegas clase A y B. En Colombia, este análisis debe desglosarse meticulosamente:
Representan entre el 40% y el 60% del TCO. No basta con estar cerca de una carretera principal; hay que analizar la congestión vehicular en horas pico, el costo del combustible, los peajes en rutas clave (como las que conectan con los puertos o los centros de consumo) y el impacto de restricciones como el “Pico y Placa” en las flotas de reparto. Una ubicación a 15 km de Bogotá puede ser más costosa en tiempo y dinero que una a 30 km si la conectividad es superior.
La disponibilidad, el costo y la calificación de la mano de obra son críticos. ¿La zona elegida tiene acceso a un pool de talento técnico y operativo? ¿Existen opciones de transporte público para los empleados? Una alta rotación de personal debido a la dificultad de acceso puede anular cualquier ahorro en el alquiler.
Esto incluye las características técnicas de los inmuebles, donde las bodegas A+ destacan por ofrecer mayor eficiencia operativa frente a bodegas tipo A o B. Estas propiedades, al contar con certificaciones (Edge) infraestructura moderna y de alto desempeño, generan una reducción significativa en el impacto financiero a largo plazo. Entre los factores diferenciadores se incluyen: la calidad y confiabilidad del suministro eléctrico (fundamental para operaciones automatizadas), conectividad a internet de alta velocidad mediante fibra óptica, acceso garantizado a agua potable y sistemas eficientes para el manejo de aguas residuales. Todos estos aspectos inciden directamente en la productividad, continuidad operativa y control de costos de la compañía.
2. La Revolución E-commerce y la Anatomía de la Última Milla
El comercio electrónico no solo cambió los hábitos de consumo; demolió los modelos logísticos tradicionales. La demanda por entregas el mismo día (same-day delivery) obliga a las empresas a operar una red logística multinivel:
Grandes instalaciones ubicadas en los corredores industriales principales (ej. Siberia, Funza, Mosquera, Tocancipá y Cota para Bogotá) donde se consolida el inventario.
Puntos intermedios donde la mercancía se transfiere rápidamente de un transporte de larga distancia a flotas de reparto más pequeñas, sin almacenamiento prolongado.
El eslabón final. Son pequeñas bodegas urbanas, a menudo dentro del perímetro de las ciudades principales, dedicadas exclusivamente a preparar los pedidos para la entrega final. Su ubicación estratégica es la clave para reducir los tiempos y costos de la última milla, el tramo más caro de toda la cadena logística.
Elegir la combinación correcta de estos activos y su ubicación precisa es lo que diferencia a un líder de sus competidores.
3. Colombia como Hub de Nearshoring: Capitalizando la Oportunidad Global
La reconfiguración geopolítica ha puesto a Colombia en el punto de mira del nearshoring. Nuestra posición geográfica es inmejorable, pero la ventaja competitiva se construye sobre pilares más sólidos:
Los Tratados de Libre Comercio (TLC) con Estados Unidos y la Unión Europea eliminan barreras arancelarias y facilitan el comercio.
Puertos como los de Cartagena y Buenaventura ofrecen acceso a dos océanos, mientras que el Aeropuerto El Dorado de Bogotá es uno de los líderes de carga en América Latina.
Estos enclaves ofrecen significativos incentivos tributarios y aduaneros, convirtiéndose en ecosistemas ideales para operaciones de manufactura ligera, ensamblaje y valor agregado destinadas a la exportación.
“El nearshoring está redibujando el mapa industrial de Colombia. Ya no solo hablamos de bodegas, sino de plataformas de exportación. Las empresas que buscan instalarse aquí no solo evalúan el metro cuadrado; evalúan la eficiencia y eficacia de los activos industriales, Zonas portuaria, los incentivos de las zonas francas y la disponibilidad de talento bilingüe. Nuestra labor es conectar esa demanda global con la oferta local, creando soluciones inmobiliarias que funcionen como verdaderos motores de comercio exterior.”
4. Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y los Corredores Industriales del Futuro
Ignorar la regulación local es un error de principiante. El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio es la ley que dicta qué se puede y qué no se puede hacer. Un terreno puede tener un precio atractivo y una ubicación ideal, pero si el POT prohíbe explícitamente la actividad logística de alto impacto o tiene restricciones de altura o de horario, el proyecto es inviable. Un due diligence regulatorio es tan importante como el estudio de suelos.
Mirando al futuro, los corredores logísticos se expanden al ritmo de proyectos de infraestructura como las vías 4G y 5G. Zonas como la Sabana de Bogotá, el Oriente Antioqueño, el Valle del Cauca y los corredores costeros del Caribe continúan consolidándose, pero surgen nuevas oportunidades en regiones intermedias que se beneficiarán directamente de estas nuevas arterias viales.
5. El Factor Decisivo: Analítica de Datos para una Estrategia Inteligente
La intuición ya no es suficiente. Las decisiones de ubicación más rentables se basan en el análisis de datos:
Para mapear variables como tiempos de viaje, costos de transporte, ubicación de la competencia y demografía de los clientes.
Para entender dónde vive la mano de obra necesaria y dónde se concentra el poder adquisitivo de los consumidores.
Para simular diferentes escenarios y calcular el impacto financiero de cada ubicación potencial antes de firmar cualquier contrato.
Contacto
Aurora Turriago
Research & Marketing Director, Newmark Colombia
Daniel Sierra
Industrial Senior Associate, Newmark Colombia
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