El Cap Rate en real estate: Una métrica clave para evaluar inversiones inmobiliarias

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El Cap Rate en real estate: Una métrica clave para evaluar inversiones inmobiliarias

A lo largo de los años se ha tenido costumbre de utilizar el Payback como herramienta de evaluación de activos con flujo. En el caso del Perú, por ejemplo, se debió principalmente a que, durante la etapa de hiperinflación, los inversores estaban preocupados prioritariamente por el tiempo del retorno de su capital. Sin embargo, hoy en día la mejor herramienta es el Cap Rate.

El Cap Rate, conocido como la tasa de capitalización en español, es un concepto fundamental en el mundo del Real Estate. Se trata de una métrica financiera utilizada para evaluar la rentabilidad y el potencial de inversión de una propiedad inmobiliaria. A través del Cap Rate, los inversores pueden tomar decisiones informadas y comparar diferentes oportunidades de inversión de manera más efectiva.

¿Qué es el Cap Rate?

El Cap Rate es una tasa porcentual que representa la relación entre el ingreso neto operativo anual de una propiedad y su valor de mercado o precio de compra. En otras palabras, es la tasa de rendimiento esperada de una propiedad inmobiliaria en función de sus ingresos actuales. Se calcula dividiendo el ingreso neto operativo (NOI, por sus siglas en inglés) entre el valor de mercado o precio de la propiedad y luego expresarlo en un valor porcentual.

¿Cómo se calcula el ingreso neto operativo (NOI)?

El ingreso neto operativo se obtiene restando todos los gastos operativos de una propiedad (como impuestos, seguros, gastos de mantenimiento, servicios públicos, entre otros) de los ingresos generados por concepto de alquileres o arrendamientos.

¿Qué permite el Cap Rate?

El Cap Rate es una herramienta valiosa para los inversores en bienes raíces por varias razones:

Riesgo y estabilidad: Un Cap Rate más bajo puede indicar que una propiedad es menos arriesgada y más estable, ya que está generando ingresos constantes y los gastos operativos son manejables.

Tendencias del mercado: Los inversores pueden utilizar el Cap Rate para identificar tendencias en el mercado inmobiliario. Un aumento o disminución generalizada del Cap Rate en un área determinada puede indicar cambios en la demanda y la oferta de propiedades.

Comparación de inversiones: Permite comparar diferentes propiedades inmobiliarias y evaluar cuál tiene un mayor potencial de rendimiento. Cuanto mayor sea el Cap Rate, mayor será el rendimiento esperado de la inversión.

Negociación: El Cap Rate puede ser una herramienta útil durante las negociaciones de compra o venta de una propiedad. Los vendedores pueden justificar un precio más alto si el Cap Rate es favorable, mientras que los compradores pueden utilizarlo como base para negociar un precio más bajo.

Factores a considerar

Es importante destacar que el Cap Rate tiene limitaciones y debe usarse junto con otras métricas y análisis, no se debe entender como una única herramienta de evaluación. Algunos factores a considerar son:

Ubicación: La ubicación de la propiedad influye significativamente en su potencial de crecimiento y rentabilidad a lo largo del tiempo.
Tipo de propiedad: Diferentes tipos de propiedades, como residenciales, comerciales o industriales, pueden tener diferentes Cap Rates típicos.
Condición de la propiedad: La calidad y el estado de la propiedad pueden afectar su valor y rentabilidad y puede llevar a gastos extras de CAPEX que podrían cambiar el Cap Rate en el tiempo.

Riesgos adicionales: El Cap Rate no tiene en cuenta riesgos específicos, como cambios en la legislación local, vacancias prolongadas o fluctuaciones en los precios del mercado.

¿Es lo mismo medir la inversión en un inmueble a través del Cap Rate que una tasa de depósito a plazo?

Si bien ambos productos te dan una rentabilidad mensual, trimestral, semestral o anual, la mayor diferencia es que los activos inmobiliarios tienden a subir de valor en el tiempo por lo que además de la rentabilidad que se recibe por una inversión en activos inmobiliarios al momento de hacer el cash out (venta del inmueble) tenderían a tener una plusvalía por lo que en la gran mayoría de los a casos se recibiría más dinero del que se invirtió.

Conclusión

El Cap Rate es una herramienta esencial en el análisis de inversiones inmobiliarias. Proporciona una forma rápida y sencilla de evaluar la rentabilidad potencial de una propiedad en relación con su valor de mercado.

Sin embargo, es importante utilizar el Cap Rate en conjunto con otros indicadores y considerar factores adicionales para tomar decisiones de inversión informadas y mitigar riesgos. Al comprender y utilizar correctamente el Cap Rate, los inversores pueden optimizar su proceso de toma de decisiones y aumentar las oportunidades de éxito en el mercado inmobiliario.

Ricardo Cabrera

Executive Managing Director Newmark Perú

Ricardo.Cabrera@nmrk-global.com