Una transacción de “Sale and leaseback” ocurre cuando el vendedor transfiere un activo al comprador y posteriormente el comprador se lo arrienda al vendedor. Este arreglo ocurre comúnmente cuando el vendedor necesita los fondos asociados del activo en cuestión, a pesar de que aun necesita ocupar el espacio. Este tipo de transacciones pueden ser una decisión inteligente para empresas que son dueñas de sus inmuebles.
Ocurre cuando se separa el “valor de activo” del “valor de uso del activo” de una inversión inmobiliaria para la empresa y es una alternativa a la deuda principal e hipotecas.
Beneficios claves para contemplar
Como el vendedor también es el arrendatario, el “vendedor-arrendatario” tiene un poder de negociación significativo para a estructurar el arrendamiento de la propiedad. Además de desinvertir el inmueble, el vendedor-arrendatario tiene la oportunidad de negociar un acuerdo de arrendamiento aceptable con el comprador-arrendador. Los plazos típicos son de 10-15 años. El vendedor-arrendatario puede negociar opciones de extensión posteriores al vencimiento del acuerdo de arrendamiento y términos para una terminación temprana si necesita más flexibilidad.
Aunque ya no sea dueño del inmueble, muchas veces se queda con el mismo goce de él, solo con la posible obligación de pagar el seguro y el mantenimiento, pero manteniendo control sobre el inmueble como era en un inicio. El vendedor-arrendatario puede trabajar con el comprador-arrendador para incluir opciones de expansiones futuras y subarrendamientos.
El vendedor-arrendatario deja de pagar el impuesto predial de la propiedad y además puede deducir los gastos del arrendamiento de la propiedad.
Un acuerdo de “S&L” tiene una tasa de financiamiento “cap rate” integrado en pagos de rentas futuras. A diferencia de tasas hipotecarias similares, ésta proporciona efectivo percibido para 100% del valor de avalúo de la propiedad a diferencia del 55% a 65% del valor avalúo bajo una típica hipoteca. Como resultado, una “S&L” usa de manera más eficiente la inversión de una empresa en un inmueble como una herramienta financiera.
Si en un futuro se busca una reubicación o desalojo, se va a tener que vender el inmueble, pero bajo una propuesta de valor de mercado o valor de residual de la propiedad. Regularmente es más difícil colocar un inmueble así, especialmente si se encuentra en una ubicación de baja plusvalía. En cambio si se vende con ingresos, se puede valorizar bajo una tasa de capitalización y el comprador-arrendador lo analiza con una óptica financiera.
¿Cuándo se deben considerar?
Algunos financiamientos alternos pueden incluir intereses pagables en especie y participación en la empresa como parte de su estructura de cobranza total. La tasa de financiamiento implicada, “Cap Rate”, de un “sale and leaseback”, generalmente es debajo de deudas senior y de la deuda y no requiere poner en garantía acciones de la empresa del vendedor-arrendatario. Los ingresos de la transacción posteriormente pueden utilizarse para refinanciar la porción de estructura de capital de deuda y mejorar las ratios del balance de la empresa significativamente.
Puede usarse para liberar efectivo para crecer un negocio a través de adquisiciones o para adquirir capital de crecimiento, instalaciones adicionales, tecnología y/o equipo. Con el endurecimiento de los mercados de crédito, muchos negocios no tienen acceso a tanto crédito como necesitan para lograr sus objetivos de crecimiento e incluso están muy cerca de su límite de endeudamiento para considerar expandir o para hacer una adquisición de un competidor.
Las “sale and leaseback” pueden usarse como un estructura de financiamiento fuera del balance general que le da al vendedor la oportunidad de convertir un activo improductivo a capital de crecimiento. La empresa puede entonces guardar el financiamiento bancario disponible para adquisiciones y oportunidades de crecimiento en el futuro.
Sus ganancias también pueden usarse para otras compras corporativas como la adquisición de las acciones de un accionista o una distribución especial de utilidades. La ausencia de pactos en el convenio de una “S&L” brinda a los dueños con discreción significativa para determinar cuál es el uso del capital.
Empresas que presentan dificultades para obtener liquidez para pagarle a acreedores o que están considerando bancarrota pueden buscar el capital que provee este tipo de transacción. Dependiendo del valor de los bienes raíces de la empresa, una “sale and leaseback” puede proveer un monto considerable de liquidez y puede ser un paso inicial para empezar un proceso de reorganización.
Los inversionistas pueden comprometerse a marcos de tiempo apretados. Si un vendedor potencial pude proveer estados financiero históricos, un plan de negocios, proyecciones y una descripción de el uso planeado de las ganancias de la venta, inversionistas de una venta y renta de vuelta pueden hacer decisiones de inversión veloces.
Es algo bien conocido que los grupos de capital privado no están en el negocio de adquirir y administrar inmuebles. Un empresario que esta contemplando vender su compañía puede beneficiarse de separar al bien inmueble de la transacción de venta de la empresa y, por hacerle así, maximizar el valor de las propiedades e incrementar los ingresos brutos resultantes de la venta. Si los inmuebles se quedan en la transacción, el valor completo raramente se realiza ya que el multiplicador de “EBITDA” normalmente no valora los bienes inmuebles a su valor de mercado. Los inversionistas de una “sale and leaseback” hacen sus ofertas basadas en un avalúo, una investigación de mercado extensa y una revisión de tasas de renta de mercado comparables. El vendedor pude completar la transacción, negociar un arrendamiento largo plazo, sacar los ingresos de la venta del inmueble y repagar la deuda corporativa antes de vender el negocio.
La renta baja el EBITDA, por ende, baja el precio de la empresa. Sin embargo, cuando el valor apropiado del bien inmueble es reconocido en una venta separada y se suma a los ingresos de la venta de la empresa, se puede conseguir un mejor precio final. La variación puede ser en el que el multiplicador de EBITDA se ponga más alto por tomar en cuenta los bienes inmuebles. Caso contrario, se debe de hacer una “sale and leaseback” justo antes de vender la empresa.
¿Qué deben de cuidar los Inversionistas?
Para los inversionistas, una transacción de “sale and leaseback” principalmente es una transacción financiera basada en flujos de efectivo. Comúnmente los inversionistas ven la tasa de capitalización y el flujo de efectivo pero fracasan en tomar en cuenta el valor intrínseco del bien inmueble.
Si el valor de la renta al que se pactó el contrato de arrendamiento es superior de las rentas de mercado, el inversionista se arriesga a que durante el plazo del arrendamiento el arrendatario quiebre y quedarse con un inmueble en el que las rentas reales están debajo de mercado y, por ende, el valor del inmueble no es el que se tenía calculado.
El valor libro del inmueble entonces termina siendo más alto que el valor de mercado, por lo que terminaría como una pérdida. El inversionista ahora se queda con una propiedad vacía que inevitablemente va a tomar un golpe financiero grande porque toma tiempo re-arrendar a valor de mercado.
Como resultado, el “Sale and Leaseback” puede ayudar a una empresa a:
- Descubrir un valor inmobiliario.
- Reducir sus inversiones en activos no-fundamentales
- Liberar capital a cambio de acordar un arrendamiento largo plazo
- Mantener costos de ocupación a unos flujos de salida de caja predecibles al congelar las tarifas de arrendamiento a largo plazo, bajando volatilidad.
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