Más empresas y mayor inversión en el sector industrial en México

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Más empresas y mayor inversión en el sector industrial en México

Sin lugar a dudas, el mundo de los bienes raíces comerciales sigue viendo los efectos de los últimos tiempos y la modificación de su uso a consecuencia de las lecciones aprendidas durante la pandemia. Si bien es cierto que cada sector se ha visto afectado de una manera diferente, el industrial se encuentra en franco crecimiento.

El sector industrial en México para el primer semestre de 2022 ha sido sumamente resiliente, presentando una absorción de cerca de 1.4 millones de metros cuadrados rentados bajo techo año con año.

Sin verse mayormente afectado por los grandes movimientos geopolíticos y sociales, vemos una normalidad en este 1.4 millones de metros cuadrados, a pesar de los roces durante el inicio de la negociación del Tratado de Libre Comercio, la entrada de nuestra actual administración e incluso la pandemia misma. Como muestra de esto, en el 2021 la absorción fue de 108%, comparado contra un año base y se estima que seguirá esta tendencia positiva en años futuros.

La tendencia es nacional

Cada mercado se comporta de una manera particular, pero a grandes rasgos, de los 73 millones de metros cuadrados bajo techo que componen el inventario industrial nacional clase A actual, hay una de tasa de disponibilidad promedio que se encuentra abajo del 2.5%. Es decir, es un mercado en el que los usuarios, ya sean empresas productoras almacenadoras o logísticas, no pueden encontrar el espacio especulativo para continuar con sus expansiones a la velocidad necesaria.

Por lo tanto, estudiando este fenómeno por zonas, encontramos que el norte de la República tiene una vacancia aún más baja con mercados como Tijuana al 0.5% de disponibilidad; Ciudad Juárez al 0.6 y aún grandes mercados como Monterrey, con tasas por debajo del 1.6%; mientras que en la zona centro del país vemos números alrededor del 3%, como en ciudades como Querétaro, Aguascalientes, la misma Ciudad de México y Toluca. Esto quiere decir que todos los mercados presentan distorsión, teniendo como consecuencia, un incremento generalizado de los valores de renta por metro cuadrado empujados al alza. Esta se normalizará una vez que el mercado llegue de regreso a las tasas de entre 8 y 12%.

Confianza de los inversionistas

Esto hay que entenderlo mayormente como buenas noticias, ya que quiere decir que hay más empresas y más inversión confiando en México de lo que hoy existe infraestructura suficiente para atender; y por el otro lado, existe cada vez un apetito más grande de inversionistas y desarrolladores para crear el producto que estas empresas necesitan.

A ello hay que sumarle las grandes cantidades de capital que están buscando inversiones de largo plazo con bajo riesgo y que resolverá esta distorsión de mercado en beneficio de todos, aunque es cierto, durante los meses por venir será un mercado arrebatado en el que los inquilinos tendrán que tomar decisiones rápidas y estar dispuestos a negociar aceleradamente para asegurar los pocos espacios que hoy existen disponibles allá afuera.

Hoy por hoy los inversionistas están buscando un “producto seguro” es decir, espacio los más “genéricos” posible: no de baja calidad, sino que tengan modulaciones estándar, proporción de andes y área de soporte típicas para mercado logístico, “retenedores” de valor como materiales de larga durabilidad y bajo impacto y, de ser posible, certificaciones (o al menos las preparaciones para contar con ellas).

El producto promedio en el mercado va de los 10 a los 25 mil metros cuadrados con alturas libres de 10 a 14 metros. Aunque esto depende del tamaño de cada mercado, centrándose la actividad en el centro y norte del país, mientras que las transacciones que se han dado en el Sureste son principalmente para abastecer al consumo local.

Estamos observando un periodo de bonanza en el corto y mediano plazo en el que la industria automotriz retoma la fortaleza de su producción, en el que el sector logístico sigue creando centros para atender a sus usuarios finales con cada vez más velocidad en la entrega de los productos, con áreas especialidades de alta tecnología para seguir creando componentes electrónicos y de alto valor agregado y las manufactureras, que seguirán atendiendo a todos estos grandes clientes y usuarios.