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Estudios de mercado inmobiliario: qué información debes considerar

Tomar decisiones estratégicas en el sector inmobiliario sin información confiable es arriesgado. Un estudio de mercado inmobiliario es clave en la identificación de cifras e indicadores; permite interpretarlos, anticipar tendencias y minimizar riesgos. Ya sea que una empresa busque expandirse, invertir o ajustar su portafolio, contar con información sólida y oportuna es la base de cualquier estrategia exitosa.

En este artículo, exploramos los elementos clave que todo estudio de mercado debe considerar, cómo se construye y por qué es una herramienta de gran valor para la toma de decisiones.

1. Segmentación del mercado

El primer paso de cualquier estudio es la segmentación del mercado. No todos los inmuebles son iguales y la demanda varía según el tipo de propiedad y su ubicación. Por eso, un análisis detallado debe clasificar los inmuebles en categorías relevantes:

— Submercados: Es importante identificar en cada ciudad, país o mercado los submercados o zonas que se van a analizar, también llamados corredores. Estos son la base para realizar un análisis del mercado.

— Clases: En oficinas existe una clasificación como: A+, A, B según sus características y algunas variables cualitativas que ayudan a agruparlas y realizar un análisis más competitivo. En Industrial: bodegas en parque industrial, naves logísticas o zonas francas, cada una tiene un comportamiento en particular.

Además, se analiza la ubicación, tamaño y características de cada inmueble. Esta segmentación permite identificar oportunidades estratégicas y diseñar decisiones de inversión o expansión ajustadas a la realidad del mercado, considerando las particularidades de cada ciudad y submercado.

2. Análisis de oferta y demanda:

Un buen estudio examina la relación entre la oferta y la demanda, considerando la disponibilidad de espacios, proyectos en construcción y la demanda proyectada según el tipo de inmueble.

Para lograr esto de manera confiable, es necesario levantar la información directamente: visitar propiedades, realizar recorridos, contactar a actores clave del mercado y mantener un vínculo estrecho con inversionistas y administradores de portafolios. Este enfoque permite obtener datos actualizados y precisos, mucho más que si se basara solo en bases de datos preexistentes.

Por ejemplo, empresas de tecnología prefieren oficinas flexibles y colaborativas, mientras operadores logísticos priorizan bodegas con altura y conectividad para optimizar almacenamiento.

3. Indicadores clave:

Los indicadores son esenciales para comprender la salud y dinámica del mercado:

— Inventario Competitivo: Este indicador demarca el universo de estudio, es el total de metros cuadrados que suman los inmuebles que se van a analizar. De esta forma se puede identificar el tamaño del mercado a analizar y así mismo compararse con otros mercados.

— Tasa de disponibilidad: Es uno de los indicadores clave que identifica del total de metros cuadrados del estudio cuántos se encuentran disponibles para ocupar.

— Absorción neta: muestra qué porcentaje del espacio se utiliza activamente en un periodo determinado.

— Precios de lista: ajustada a cada mercado, se identifica el valor que piden los propietarios por sus inmuebles, refleja el momento del mercado, competitividad y viabilidad económica.

4. Contexto macroeconómico y sectorial: entender el entorno

Un estudio completo también integra variables macroeconómicas y sectoriales que impactan el mercado inmobiliario:

— Crecimiento económico y empleo.

— Políticas de crédito e incentivos fiscales.

— Inversión extranjera y movimientos de capital.

— Cambios en la demanda por transformación tecnológica o nuevas formas de trabajo.

Este análisis permite prever cómo la economía y la regulación influyen en la demanda, ocupación y rentabilidad de los inmuebles.

5. Perfil de usuarios y actores del mercado: quién ocupa el espacio

Conocer quién ocupa los inmuebles y cómo los utiliza es clave. No es lo mismo un espacio para una corporación financiera que para un operador logístico o un comercio minorista.

Identificar estos perfiles ayuda a diseñar inmuebles y estrategias que respondan a la demanda real, optimizando recursos y asegurando que los espacios cumplan su propósito. Este enfoque se enriquece cuando se mantiene una conexión directa con fondos de inversión, administradores y actores relevantes del mercado, lo que permite validar información y anticipar movimientos estratégicos.

6. Metodología y oportunidad:

La confiabilidad de un estudio depende de la robustez de la metodología de levantamiento y análisis. No todos los estudios son iguales: algunos se basan en bases de datos compradas o

información pública, lo que limita la profundidad y actualidad de los resultados.

Por el contrario, un análisis robusto combina:

— Levantamiento directo de información en el terreno.

— Recorridos, entrevistas y contacto con actores clave del mercado.

— Validación cruzada de datos mediante múltiples fuentes.

— Experiencia acumulada de investigadores con trayectoria en el sector inmobiliario

“Por más de 18 años he realizado investigaciones de mercado en todo Colombia, enfocándome en el real estate corporativo. Nuestro trabajo se basa en el levantamiento de información primaria: recorremos cada propiedad, censamos los inmuebles que componen el inventario competitivo y analizamos cada dato en contexto. Esto garantiza que la información sea precisa, confiable y refleje fielmente la dinámica del mercado colombiano. Además, nos aseguramos de entregar los hallazgos con la mayor oportunidad posible, porque en el mercado inmobiliario, contar con información actualizada marca la diferencia en la toma de decisiones.”

Aurora Turriago, Directora de Investigación, Newmark Colombia

Este enfoque garantiza que los hallazgos reflejen con precisión la realidad del mercado y sean útiles para decisiones estratégicas. La experiencia del equipo aporta perspectiva y contexto que los datos por sí solos no pueden ofrecer, y la oportunidad en la entrega de la información permite a las empresas anticiparse a movimientos del mercado y tomar ventaja competitiva.

7. Presentación clara:

Un estudio de mercado debe incluir gráficos, mapas y tablas que faciliten la interpretación y permitan a diferentes perfiles de tomadores de decisiones aprovechar los insights.

Además de ser visualmente accesible, la información debe ser completa y detallada, mostrando todos los indicadores relevantes para que los análisis no dependan de suposiciones ni de datos parciales. Esto asegura que la información sea transparente y accionable, ayudando a planear estrategias de inversión, expansión o ajuste de portafolio con total claridad y confianza.

Contacto

Aurora Turriago

Research & Marketing Director, Newmark Colombia

Aurora.Turriago@nmrk.com

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