El impacto de la pandemia de la Covid-19 también se hizo sentir en los mercados de oficinas e industrial de Centroamérica durante el 2020. Sin embargo, la llegada de la vacuna contra el virus que causa la enfermedad y las decisiones económicas que tomen los gobiernos de la región serán claves para aumentar la demanda inmobiliaria en el 2021.
Así lo confirma el reporte del segundo semestre del 2020, publicado por la división de investigación de mercados Newmark Latinoamérica. Según la consultora, en el mercado de oficinas, Costa Rica presentó al cierre del 2020 un inventario de 2,34 millones de metros cuadrados de área rentable total, un 4,2% superior al mismo periodo en 2019. Por su parte, Panamá registró 1,74 millones de m2, un aumento del 1,1% frente al año anterior.
En cuanto a disponibilidad del mercado, Costa Rica llegó al 19%, debido a la migración de empresas a propiedades más eficientes y de mayor clase, así como por la demora en la negociación de nuevas condiciones durante los últimos 9 meses del año.
Lo anterior desembocó en una absorción bruta de 113.400m² y una absorción neta de -40.450 m² (espacios desocupados). De acuerdo con Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America, es posible que en este 2021 se mantengan los ajustes de espacios, así como la migración hacia inmuebles más modernos y eficientes.
Mientras tanto, en Panamá la tasa de disponibilidad fue de 30,9%, confirmando los efectos de varios excesos en el desarrollo de la oferta especulativa, demoras considerables en los tiempos de entrega de nuevo producto, y el impacto de la crisis sanitaria. La absorción bruta fue de 10.400 m² y la absorción neta reportó -17.600 m².
“En 2020 prevaleció la incertidumbre en el mundo y América Latina no fue la excepción, ya que en buena parte del mercado de oficinas se registraron más desocupaciones que ocupaciones de inmuebles. Sin embargo, los indicadores sanitarios de la presente coyuntura se mantuvieron estables durante el último trimestre del año y, si bien existe fragilidad en este equilibrio, hay optimismo en que una vez superada la etapa de vacunación y haya una mayor confianza en la recuperación, se podría dar una mayor demanda de oficinas”, señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
Como parte de los ajustes que se han dado, en el país canalero el precio promedio de salida para el último trimestre del año fue de $16,72/m2, mientras el de cierre fue de $15,27/m2. La tendencia a la baja se justifica por el exceso de oferta disponible y la motivación de los propietarios por ocupar espacios disponibles desde hace varios años.
En Costa Rica, el precio promedio pasó de $22,23 en el primer semestre del año a $18,24 en la segunda mitad. Sin embargo, el mercado aún sigue moviéndose y existen alrededor de 100.000 m2 actualmente en construcción. Por su parte, Panamá aún no registra nuevas construcciones.
Mercado Industrial Resiliente
En ambos países, el sector inmobiliario industrial mostró un mejor panorama. Por ejemplo, la ciudad de Panamá reportó signos de recuperación con un crecimiento conservador en la oferta, que se ubicó en 1,44 millones de metros cuadrados, una tasa de disponibilidad del 13,24% y una absorción neta interanual de 64.671 metros cuadrados, a pesar de las estrictas medidas de movilidad impuestas por las autoridades de salud locales.
Los precios de alquiler se mantuvieron estables registrando US$ 8,13/m²/mes en la lista y US$7,02/m²/mes en el cierre, después de extensos períodos de negociación.“
Se espera que el 2021 registre mayor actividad consecuencia del aumento en el comercio electrónico y la logística regional, además de un inventario en proceso de más de 330.000 metros cuadrados que en su mayoría corresponden a inmuebles construidos a la medida de los ocupantes”, explicó Quirós.
Los incentivos fiscales que ofrece el país para los inversionistas extranjeros permitirán una pronta recuperación de la economía panameña durante el 2021.
Por su parte, para el último cuarto del 2020, el mercado industrial dentro del Área Metropolitana de Costa Rica se estableció en 6,42 millones de m2 de inventario existente, con una vacancia del 7.51%. Esto confirma la solidez del país en el establecimiento de operaciones foráneas dedicadas a la manufactura de dispositivos médicos y alta tecnología.
La demanda registró una absorción neta anual de 100.000 metros cuadrados, con un alto porcentaje de desocupación de facilidades en las categorías inferiores que buscaron mudarse a inmuebles más eficientes. Los precios de lista en alquiler se ubicaron en los US$7,25/m²/mes y los de cierre en los US$6,45/m²/mes, mostrando una clara estabilidad desde los últimos 5 años.
Contexto Latinoamericano
Según Newmark, el inventario de oficinas clase A en la región Latinoamericana registró cerca de 28 millones de metros cuadrados en el segundo semestre de 2020, con un volumen en construcción que se ralentizó.
Lo anterior, debido a las políticas gubernamentales impuestas en la mayoría de países y que dio un incremento en la tasa de disponibilidad en la región al pasar del 17,4% en el semestre pasado a 19,8% al cierre del 2020.
En general, se registraron más desocupaciones que ocupaciones en inmuebles clase A. Las proyecciones para los próximos 12 meses indican que el inventario total aumentará, la tasa de disponibilidad se mantendrá estable, al igual que los precios de renta, mientras que las construcciones y absorciones incrementarán.
En comparación al resto de mercados que estudia Newmark en Latinoamérica, Panamá tiene la segunda tasa de disponibilidad más alta (31%) después de la de Rio de Janeiro (36,2%) y Costa Rica la sexta más baja, frente a un promedio general de 19,8%. En cuanto a precios, el promedio registra los $18,63/m2, pero Costa Rica ofrece $18,24 y Panamá $16,72.
Con respecto a industria, el crecimiento regional fue de 9% con más de 53 millones de m2 de inventario. La tasa de disponibilidad pasó de 9,9% a 10,4% y la absorción semestral mejoró en la segunda mitad del año y acumuló 3.1 millones de m2 en el indicador anual.
Costa Rica y Panamá registran los dos precios promedios de alquiler por metro cuadrado industrial más alto de la región latinoamericana con $8,08 y $7,02 respectivamente, pero también poseen poco inventario en comparación con el resto de la región.
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