El sector inmobiliario de Panamá sufrirá importantes ajustes este 2022, especialmente en los mercados de oficinas y centros comerciales, los cuales necesitarán reducir sus niveles de sobreoferta y vacancia, respectivamente. Entre tanto, el sector industrial seguirá creciendo gracias a las necesidades de expansión de la industria logística internacional.
Esas son algunas de las proyecciones hechas por el departamento de Market Research de la consultora de bienes raíces comerciales Newmark Central America para el 2022. La compañía cree que los cambios en los tres mercados estarán orientados a alcanzar el equilibrio entre la oferta y la demanda, considerando los efectos naturales de la industria inmobiliaria del país y las condiciones coyunturales producto de la crisis sanitaria del 2020-2021.
Actualmente, se registran cerca de 82.386 metros cuadrados (m²) de proyectos en construcción en Panamá, de los cuales el 93% pertenece al sector industrial y un 7% a comercio, pues no se registran oficentros en desarrollo. De los tres mercados, solo el industrial registra un crecimiento en comparación con 2021 (ver tabla y gráfico adjuntos).
“Los cambios buscarán satisfacer las necesidades de la nueva demanda, que actualmente muestra signos de mayor sofisticación. Esto provocará más competitividad entre los propietarios y ajustes en el diseño y la entrega de facilidades”, explicó Danny Quirós, director de Market Research para Newmark.
● Se registran 82.386 metros cuadrados de proyectos en construcción; un 93% pertenece al sector industrial.
● Proyectos de oficinas buscarán reactivar la demanda con condiciones más favorables para inquilinos; no se reporta entrada de nuevas obras
● Para el 2022, el mercado comercial de Panamá mostrará signos de recuperación posterior al efecto de la cuarentena.
● El mercado industrial seguirá dinámico gracias a las necesidades de expansión de la industria logística internacional.
Oficinas: Mercado de Inquilinos
Para el próximo año el mercado de oficinas en Panamá tiene importantes retos, posterior a un período de paralización en la economía y la inversión inmobiliaria. La reactivación propone ajustes en las estrategias comerciales más agresivas fundamentadas en favorecer particularmente a los inquilinos, los cuales buscan mejores condiciones en la entrega de los inmuebles y las cláusulas contractuales.
“La baja en el ingreso de nuevos desarrollos pronostica una baja en la vacancia, un equilibrio en los precios de alquiler y una reactivación en la demanda”, señaló Danny Quirós.
Newmark no registra proyectos de oficinas en construcción, a pesar de que en 2021 entraron casi 20.000 m² de nueva oferta.
Industrial: Continua Expansión
El mercado industrial panameño para el 2022 se mantendrá en fase de expansión, consecuencia de un crecimiento en la oferta y una mayor actividad en la demanda proveniente de las necesidades de expansión de la industria logística multinacional.
Asimismo, el sector se verá beneficiado por la llegada de empresas multinacionales en algunas actividades de manufactura atraídas por los nuevos incentivos de la ley EMA. la cual propone beneficios tributarios y migratorios para compañías foráneas. Por otra parte, hay nuevos proyectos de infraestructura propuestos para los próximos 5 años que también garantizan la expansión.
De hecho, los 76.345 m² que se encuentran en construcción representan un crecimiento de casi 20% con respecto a la nueva oferta registrada en 2021. El hecho de que este sea un mercado que se basa en el modelo BTS (Build to Suit) hace que haya poca oferta especulativa y un crecimiento estable en la demanda.
Comercial: Recuperación Post-cuarentena
De acuerdo con el departamento de investigación de Newmark, para el 2022 el mercado comercial en Panamá mostrará signos de recuperación posterior al efecto de la cuarentena. El principal objetivo de los propietarios será bajar los niveles de vacancia.
Asimismo, estos mejorarían la mezcla de inquilinos en sus inmuebles para generar mayor estabilidad en la ocupación durante los próximos 12 meses.
“En cuanto a la oferta, se proyecta el ingreso de componentes comerciales dentro de facilidades de uso mixto y no se observan iniciativas de desarrollo de grandes centros comerciales, hasta que el mercado encuentre niveles saludables en su desempeño”, agregó Danny Quirós.
Newmark reporta 6.041 m² de proyectos comerciales en construcción. En general, el mercado comercial espera reducir los niveles de vacancia producto de la baja en el ingreso de nuevos proyectos, los avances en la vacunación y el levantamiento de las restricciones impuestas por las autoridades de salud.
Comercial: Recuperación Post-cuarentena
A pesar de que 2021 se considera un año positivo respecto al dinamismo de la industria en retomar iniciativas pendientes desde el 2020, aún permanecen riesgos relacionados con la incertidumbre producida por las acciones que puedan tomar los gobiernos para controlar los niveles de propagación de nuevas cepas del virus y la confianza de los ciudadanos en volver a la normalidad en sus hábitos de trabajo y consumo.
Aún así, durante 2021 aparecieron nuevos prospectos en la demanda y la motivación de los propietarios en diseñar estrategias comerciales favorables para los usuarios ya sea en la negociación, adecuación y transformación de los espacios inmobiliarios.
Newmark señala que las condiciones actuales de mercado pronostican una mayor demanda en los servicios inmobiliarios de representación de usuarios, como los brindados por la compañía, pues varios mercados se encuentran en fases más favorables para los inquilinos que requieren apoyo en la negociación de sus contratos. De la misma forma, existirá una mayor demanda de los servicios de consultoría y administración de proyectos por parte de los propietarios y desarrolladores.
Consejos de Newmark para Desarrolladores e Inquilinos este 2022
● Desarrollar productos según los requerimientos de la nueva demanda en términos de tamaño, diseño, especificaciones y condiciones
● Ajustar portafolios existentes a los nuevos requerimientos con el fin de reducir la migración y mantener la competitividad de sus inmuebles.
● En oficinas, recibir asesoría en los planes de reducción de espacios y la implementación de modelos flexibles de trabajo.
● En industrial, realizar los planes de establecimiento y expansión con mayor premeditación para cumplir con los tiempos de entrega considerando que es un mercado “hecho a la medida”.
● En comercial, realizar análisis que permitan establecer sus operaciones en inmuebles que cuenten con las condiciones y entornos necesarios para cumplir con sus expectativas de ventas y distribución de sus productos.
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