El conflicto desatado entre Rusia y Ucrania en el mes de febrero pasado ha acarreado una serie de consecuencias económicas a lo largo del globo, agravando sus efectos sobre todo en la industria petrolera con alzas en los costos del crudo, lo cual encarece la cadena de producción de la mayoría de los sectores comerciales e industriales, y el mercado inmobiliario no ha sido la excepción.
El cambio en precios dentro de la industria de bienes raíces, a consecuencia no solo la guerra en Ucrania, sino también la crisis logística que aún está vigente, a raíz de la pandemia por el COVID-19, ha provocado que los costos de insumos constructivos, sobre todo en materiales como el acero, se eleven de una manera desmedida (hasta en un 30%); de la mano de estos aumentos se suma la incertidumbre ante la volatilidad a consecuencia de estos.
Esta situación ha generado que las cotizaciones de empresas de construcción y desarrolladores puedan fluctuar de una manera importante de una semana a otra, y que estos periodos de oferta sean cada vez menores; es decir, casos dónde se ha vuelto común extender una cotización válida por un periodo de una semana o similar.
Esto representa un reto adicional para las empresas que requieren sopesar procesos administrativos largos para obtener autorizaciones y ejecutar proyectos, ya que usualmente estas cotizaciones o estimaciones de costos vana variar antes de obtener una aprobación final para la ejecución.
Los precios de proyectos en estado “Core and Shell” (concepto se refiere a construir solo las estructuras básicas de las propiedades comerciales antes de que el edificio se alquile a un inquilino) que entraron al mercado hace algunos meses posiblemente se mantienen dentro de los precios de mercado para producto comparable, ya que su ejecución se inició desde antes de que iniciara la volatilidad en los materiales constructivos. El análisis de ocupación se complica a la hora de comparar una alternativa de oficina de segunda generación versus una oficina en obra gris que debe ser remodelada (asumiendo un mismo estándar al de la oficina de segunda generación), esto porque evidentemente los costos de la remodelación también van a ser afectados de manera importante por los costos de materiales constructivos.
En aras de poder comparar manzanas con manzanas, ya que el monto de la remodelación es un “CAPEX” (gasto de capital) y el alquiler es un “OPEX” (gasto operativo), vamos a asumir que el propietario del espacio en gris puede ofrecer “TIA” (Tenant Improvement Allowance: es una suma de capital que se le otorga al inquilino para utilizar hacia la remodelación de las oficinas), este monto típicamente se indexa a la renta, por lo cual dicha inversión de capital se convierte en un gasto operativo para los inquilinos.
De esta manera, si un inquilino está analizando una alternativa en gris contra una de segunda generación, posiblemente la opción en gris resulte ser financieramente más costosa, ya que un porcentaje importante de su gasto operativo estará determinado por el costo total de la remodelación, cuyo costo en este momento es sumamente elevado, comparado con los últimos años.
La volatilidad de los costos de construcción hace imposible e incluso irresponsable hacer una proyección en cuanto a precios de mercado, no obstante, es verdad que estamos experimentando un tenant´s market y que los materiales de construcción son un reto más para los desarrolladores, que además deben competir en un mercado con una disponibilidad de alrededor de un 18% (sobreoferta importante).
Los desarrolladores de producto nuevo deberán asumir más riesgo y no depender de la amortización completa de los costos de la remodelación de sus oficinas (TIA).
Esto quiere decir, que posiblemente la remodelación no necesariamente será amortizada en el plazo del contrato, ya que todas las remodelaciones podrán quedar a favor de la oficina y las mejores depreciadas en los activos y contabilidad de los desarrolladores.
Para los inquilinos, es un momento de considerar alternativas de espacios de segunda generación, si es que se están buscando oportunidades de reducir costos operativos.
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