El crecimiento exponencial del e-commerce durante la pandemia, ha impulsado la demanda de espacios logísticos, convirtiéndolo así, en uno de los sectores más resistentes del Mercado Inmobiliario Corporativo.
Al cierre del año pasado, este mercado mostró un descenso de la vacancia, un alta tasa de ocupación y precios de renta que se estabilizaron.
Los principales desarrollistas se encuentran entonces en la búsqueda de las mejores opciones de tierras para poder llevar adelante nuevos desarrollos, y poder así seguir consolidando un negocio que – a lo largo de los últimos 15 años – no sólo ha sido uno de los más estables, sino aquel que ha generado las mejores rentabilidades para los inversores.
En el presente, la mayoría de los indicadores nos hacen pensar que el mercado seguirá creciendo.
Estos factores, convierten entonces al desarrollo de inmuebles logísticos en un buen negocio. Hoy, la inversión en logística en una de las apuestas preferidas.
Pero la pandemia no solo trajo consigo una mayor demanda de los espacios que existían previamente; se generó también una extensión en las reglas del juego para aquellos que deseen formar parte: nuevas escalas de participación es una de las grandes novedades del presente de este sector.
¿A qué nos referimos con esto? El mercado de hoy, da lugar tanto a los grandes jugadores – que lo conformaron desde el principio – como a nuevos participantes, de menor escala.
Los grandes players del sector son aquellos inversores/desarrollistas que tienen portafolios mayores a 150.000 metros cuadrados de depósitos logísticos con estándares especiales. Son quienes en su mayoría dan respuesta a grandes industrias que requieren importantes espacios de guardado para sus mercaderías.
Pero no se puede hablar del sector industrial del presente sin tener en cuenta el surgimiento de un grupo importante de medianos y pequeños inversores, quienes desarrollan depósitos a partir de los 300m2 hasta los 5.000m2, con el foco puesto especialmente en la necesidad de las pymes.
Por lo tanto, partiendo de la imagen actual y entendiendo la situación del mercado hoy, podríamos decir que aún hay mucho camino por recorrer así como posibilidades de generar nuevos negocios.
En lo que respecta la búsqueda de la demanda, nos encontramos con un abanico interesante de necesidades a cubrir.
La demanda – que en términos generales se ha vuelto más sofisticada – busca mejores espacios, bien ubicados y con fácil acceso, cercanos a las ciudades, con facilidad para la carga y descarga de sus mercaderías, con alturas importantes para eficientizar el espacio, y la seguridad en términos generales – tanto interna para el cuidado de su personal y de su mercadería, como externa ante hechos delictivos. A su vez, las construcciones requieren cada vez más el uso de una mayor cantidad de materiales y sistemas que mejoren en términos de sustentabilidad a la propiedad y a sus usuarios (tratamiento y reciclado del agua, iluminación natural, espacios ventilados, disposición de residuos, son algunos de los ejemplos). Luego de dos años de iniciada la pandemia, podemos observar cómo en este sector las certificaciones LEED son y serán cada vez más demandadas.
¿Dónde se construirán los próximos desarrollos logísticos?
“La elección del sitio para construir nuevos desarrollos, plantea un desafío para ambas partes del negocio. Los desarrolladores tienen que encontrar ubicaciones estratégicas, que les permitan a los operadores llegar lo más rápido posible al consumidor. Mientras que las empresas también deben buscar la localización que garantice una mayor eficiencia en su operación.” – Alejandro Winokur, Socio & Director del Área Industrial de Newmark Argentina.
Con un mercado en crecimiento y desarrollo, son muchos los interrogantes que podemos hacernos.
¿Hacia dónde irá el desarrollo de nuevos centros logísticos e industriales?
¿Qué zonas presentan mayor potencial de crecimiento?
¿Conviene instalarse dentro de un Parque Industrial?
¿Cómo evaluar el potencial de tierra con uso rural para un destino industrial?
Las respuestas dependerán de varios factores que indicarán el potencial desarrollo del sector, pero que a su vez, intentarán adaptarse a las exigencias del mercado para poder responder a la creciente demanda de estos espacios.
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