Armando Tirado, socio director de Transcon Modal, explicó los números así: “Las organizaciones que aprovechan el ferrocarril en su cadena de suministro obtienen, en promedio, un 27% de descuento en el transporte de sus mercancías en comparación con el uso exclusivo de camiones. Y si tienes vías de tren en ambos extremos, sin depender del trasbordo ni del camión de última milla, el ahorro puede superar el 40%”. La física es simple: un solo vagón de tren lleva el equivalente a unos cinco camiones, con costos de mano de obra y combustible por tonelada mucho más bajos. Austin agregó que el modelo de trasbordo ha sido fundamental para el crecimiento de CPKC: “En mi área, tengo clientes que gastan cientos de millones de dólares en transporte por tren, y tengo clientes que mueven solo dos vagones al mes, y todo lo demás en medio”.

La tecnología cierra la brecha

Si los beneficios económicos del ferrocarril son tan claros, ¿por qué históricamente solo ha captado una pequeña parte del volumen total de carga? La respuesta, en gran parte, ha sido la dificultad del proceso. Obtener una cotización para enviar por camión en un sitio web toma 30 segundos. Obtener una cotización para tren toma 24 horas o más, y eso en un buen día. Para las empresas acostumbradas a la rapidez de las plataformas logísticas modernas, esa espera ha sido un obstáculo definitivo. Esto ya está cambiando. Los ferrocarriles de Clase I han pasado los últimos cinco años cambiando sus sistemas antiguos por plataformas en la nube, lo que permite un rastreo en tiempo real y conexiones digitales directas. Los tiempos de entrega, que antes variaban entre tres y cinco días, ahora suelen ajustarse a un margen de 12 a 24 horas.

Daril Vilhena, fundador de Cedar AI, está ayudando a acelerar esta transición. Su plataforma funciona como un sistema operativo para más de 100 ferrocarriles y cientos de clientes. Explicó así la oportunidad de mercado: “La mitad de los clientes que podrían usar el tren no lo hacen porque es demasiado complicado y confuso. La dificultad para obtener tarifas va a bajar muchísimo, y eso hará que el ferrocarril sea una opción más atractiva”. Vilhena ve que las herramientas de inteligencia artificial están reduciendo el trabajo de buscar información y el papeleo manual necesario para hacer facturas, comparar tarifas y analizar rutas.

Nuevas mercancías, nuevas oportunidades

El panel también destacó varias categorías de carga en rápido crecimiento que la mayoría de los profesionales inmobiliarios aún no han incluido en sus análisis de mercado. Los materiales de construcción como piedra y grava están entre las mercancías que más crecen en el tren, impulsados por la construcción de centros de datos, la reparación de infraestructura y el desarrollo inmobiliario en general. El transporte de basura es otro tema: en los próximos cinco años, casi todos los vertederos del noreste de EE. UU. llegarán a su límite, lo que obligará a mover enormes volúmenes de desperdicios por tren hacia mercados como Ohio o Alabama. Estas categorías muestran una red ferroviaria a punto de expandirse de forma permanente. Gorton fue muy claro sobre esta oportunidad: “Esta va a ser una red de crecimiento para todo el país. Nuestras carreteras se construyeron en los años 50. Esa infraestructura se está cayendo a pedazos, y esa es una oportunidad para cada uno de ustedes”.

El aspecto ambiental añade otra razón importante. El ferrocarril produce entre un 60% y un 80% menos de emisiones de carbono por tonelada-milla que el camión, un dato cada vez más relevante a medida que los grandes usuarios industriales reciben presiones de inversionistas y reguladores para reducir sus emisiones. Para las empresas que al mismo tiempo están expandiendo operaciones que consumen mucha energía (como centros de datos, manufactura avanzada o automatización logística), integrar el ferrocarril ofrece una vía real para reducir la huella de carbono del transporte sin descuidar los costos.

Lo que los profesionales del sector inmobiliario industrial deben hacer ahora

El mensaje del panel para los agentes inmobiliarios y asesores fue claro: vuelvan a poner el ferrocarril en el mapa. Las propiedades ubicadas a menos de 8 kilómetros (5 millas) de una rampa intermodal o a 240 kilómetros (150 millas) de un centro de trasbordo tienen un valor logístico real que raras veces se promociona. El consejo de Austin fue práctico: “Si yo fuera agente inmobiliario, tendría un mapa de cada centro de trasbordo y rampa intermodal de Clase I, y conocería bien mis propiedades. Al promocionarlas, diría ‘miren qué cerca está de una conexión ferroviaria’. Deberían meterse de lleno en la conversación sobre el transporte”.

El ferrocarril también está más abierto a negociar que en el pasado. Tener más capacidad disponible en la red, nuevos objetivos de crecimiento y mejores herramientas digitales ha hecho que las empresas ferroviarias estén más dispuestas a hablar de volúmenes más pequeños, acuerdos flexibles y formas creativas de hacer negocios. La vieja costumbre de llamar a un ferrocarril de Clase I y ser rechazado por no mover suficiente volumen está cambiando hacia algo más colaborativo. Para los profesionales inmobiliarios que se tomen el tiempo de aprender el lenguaje del ferrocarril, la oportunidad de agregar un valor real a sus clientes y destacar sus propiedades en un mercado cada vez más competitivo es una realidad en constante crecimiento.