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Sostenibilidad en el Retail Inmobiliario: Cómo las expectativas del consumidor están moldeando la demanda, el arrendamiento y el valor de los activos

La sostenibilidad ya no es una iniciativa periférica en el retail inmobiliario: creemos que está rediseñando el comportamiento del consumidor, la estrategia de los comerciantes y las decisiones de inversión de los propietarios por igual. Desde la disposición de la Generación Z a pagar un sobreprecio por marcas ambientalmente responsables hasta las ventajas operativas y de arrendamiento de las propiedades con eficiencia energética, encontramos que el desempeño ambiental está cada vez más vinculado al crecimiento de los ingresos, la resiliencia de la ocupación y el valor del activo a largo plazo en todo el ecosistema del retail.

Consumidores

Los consumidores están integrando cada vez más la sostenibilidad en sus decisiones de compra diarias y esperan que las marcas asuman gran parte del trabajo pesado. Muchos compradores buscan ahora información clara y accesible sobre cómo se fabrican los productos, y quieren que las opciones sostenibles sean tanto fáciles de encontrar como de precio razonable, de modo que sus valores coincidan con lo que entra en sus carritos. Las generaciones más jóvenes son especialmente influyentes aquí. Según datos del informe de Newmark Retail de Lujo: Conozca a la Generación Z, la Gen Z está más dispuesta que las cohortes de mayor edad a exigir cuentas a las marcas por prácticas ambientales débiles, con aproximadamente dos tercios dispuestos a pagar más por productos y servicios que perciben como ambientalmente sostenibles. Este mismo grupo también está ayudando a normalizar la reventa y las compras de segunda mano, tratando el consumo circular no como un compromiso o sacrificio, sino como una forma preferida de reducir residuos, reciclar y extender la vida útil de los productos.

La atención se desplaza ahora más allá del producto en sí hacia los materiales en los que viene presentado, convirtiendo al empaque en una parte crítica de la toma de decisiones con conciencia ambiental. Muchos consumidores buscan activamente empaques que sean reciclables, compostables, hechos de contenido reciclado o simplemente reducidos al mínimo, y están recompensando a las marcas que cumplen con estas expectativas. Según el informe Sustainable Packaging Consumer Report 2025 de Shorr, más de la mitad de los consumidores en EE. UU. eligieron deliberadamente productos con empaques sostenibles en los seis meses anteriores, y el 90% afirmó que es más probable que compren a marcas que utilicen empaques ecológicos. Una proporción sustancial de consumidores está preparada para pagar un sobreprecio por estas opciones e incluso se cambiará a marcas competidoras. En comparación con generaciones anteriores, la Generación Z supera el promedio en su disposición a gastar más en empaques sostenibles, favoreciendo a las empresas que priorizan de forma visible la responsabilidad ambiental.

Inquilinos de Retail

Los inquilinos del sector retail están impulsando la sostenibilidad al adoptar metas climáticas basadas en la ciencia e implementar prácticas operativas más eficientes. Muchos minoristas están trabajando para mejorar la eficiencia de la cadena de suministro, reducir los residuos y operar las tiendas de manera más eficiente, tratando la sostenibilidad como una palanca de rendimiento en lugar de una mera área de cumplimiento normativo. Entre las empresas que pronostican un crecimiento superior al promedio, el 34% planea invertir en sostenibilidad, en comparación con solo el 20% de sus pares de menor crecimiento. Entre las empresas de más rápido crecimiento, una proporción significativamente mayor planea invertir en sostenibilidad en comparación con sus pares de más lento crecimiento, y los líderes están desarrollando nuevas capacidades en gestión del desempeño, empaques inteligentes y segmentación basada en comportamiento para convertir la transparencia y la rendición de cuentas en una ventaja competitiva.

La reducción de residuos es un foco central, siendo el reciclaje, la reutilización y los modelos de negocio circulares cada vez más comunes. Grupos de lujo como LVMH y Chanel están extendiendo la vida útil de sus productos a través de programas de reparación, componentes reciclados y materiales de última generación, mientras que el lanzamiento del hub Nevold por parte de Chanel busca escalar materiales reciclados y supra-reciclados (upcycled) para reemplazar de manera rentable los plásticos convencionales. Según el informe Sustainability Insights 2025 de The Packer, los supermercados e hipermercados también están implementando prácticas sostenibles. Reducir el desperdicio de alimentos es la máxima prioridad para el 54% de los supermercados; otras razones clave reportadas para implementar prácticas sostenibles son responder a las prioridades de los clientes (43%) y hacer lo correcto (42%). Las prácticas implementadas incluyen programas de reducción de residuos, adopción de empaques sostenibles y el abastecimiento de más productos locales, orgánicos y regenerativos. El costo, el personal y el tiempo siguen siendo barreras importantes, pero la adopción constante de nuevas prácticas demuestra que los comerciantes ven cada vez más la sostenibilidad como algo integral para el crecimiento y la resiliencia a largo plazo, en lugar de una adición discrecional.

Propietarios e Inversores

Con base en lo que estamos observando en el mercado, muchos propietarios de propiedades de retail parecen estar dirigiendo más recursos hacia el desarrollo y las operaciones sostenibles, expandiendo programas que reducen el uso de energía y mejoran la eficiencia del agua en sus carteras. Según datos de Green Street, los centros comerciales cerrados (malls) y los centros comerciales abiertos (strip centers) en EE. UU. son más intensivos en uso de energía y emiten más gases de efecto invernadero (GEI) que los edificios comerciales promedio, siendo más probable que en ambos formatos los propietarios asuman el gasto para reducir los costos relacionados con el medio ambiente.

Nuestra visión es que los inmuebles de retail que buscan alcanzar un mayor nivel de sostenibilidad operativa pueden seguir una amplia gama de estrategias. Para nuevas construcciones, esto puede incluir la elección de la ubicación por su proximidad al transporte público o la densidad del desarrollo circundante. La elección del terreno real puede abarcar factores que van desde si se trata de un terreno virgen (greenfield) o una reurbanización (redevelopment), hasta mejorar factores como la escorrentía de aguas pluviales o la cobertura de sombra del sitio y la edificación para reducir el efecto de isla de calor urbana. Los materiales utilizados en la construcción del edificio desempeñan un papel importante, desde el uso de materiales sostenibles hasta materiales reciclados. Para edificios existentes, añadir infraestructura de carga para bicicletas o vehículos eléctricos puede ayudar a iniciar el camino hacia una certificación LEED posterior. Además, los sistemas internos que gestionan los controles de iluminación y sensores para ajustarse automáticamente a la ocupación o a la luz natural pueden ayudar a mejorar la eficiencia energética. La narrativa de la industria ha sugerido que alcanzar el estatus de certificación LEED puede añadir entre un 1% y un 5% al presupuesto de construcción, y los proyectos que buscan niveles LEED Gold o Platinum a veces alcanzan incrementos de dos dígitos bajos en los costos de construcción.

Notablemente, existen beneficios. Los centros comerciales con certificación LEED o calificación ENERGY STAR disfrutan de una menor tasa de disponibilidad. Tomando todas las propiedades de retail en EE. UU. de más de 20,000 pies cuadrados (aprox. 1,850 metros cuadrados), construidas en el año 2000 o posterior, la disponibilidad de propiedades con certificación LEED o ENERGY STAR es aproximadamente 90 puntos básicos menor que el total general. Además, parecen estar menos expuestas a los obstáculos económicos y tienden a recuperarse antes.

A finales de 2025, el U.S. Green Building Council informó que había más de 22,800 propiedades de retail registradas y con certificación LEED en todo el mundo, sumando aproximadamente 1,420 millones de pies cuadrados de espacio.

Consideraciones Regulatorias

El impulso regulatorio se ha dado en gran medida a nivel local, lo que se ve reforzado por un mosaico de regulaciones climáticas locales, incluidas medidas como la Ley Local 97 de Nueva York y el Clean Energy Omnibus de Washington, D.C. Ambas imponen límites a las emisiones o requisitos relacionados con el carbono en un momento en que la política federal se ha alejado de los compromisos internacionales de descarbonización. Sin embargo, las corrientes políticas contrapuestas son evidentes: mientras que algunos estados como Indiana, Luisiana, Ohio y Tennessee han tomado medidas para limitar las restricciones a los combustibles fósiles, otros, como California, continúan señalando un compromiso con esfuerzos climáticos renovados, creando un panorama complejo para los propietarios e inversores de alcance nacional.

Recientemente, el impulso detrás de los nuevos mandatos ecológicos ha comenzado a desacelerarse y está surgiendo una posible “pausa” en los requisitos ambientales adicionales. Históricamente, el riesgo de un aumento en los costos de cumplimiento ambiental para los propietarios ha sido mayor en jurisdicciones de inclinación demócrata (blue) y menor en las de inclinación republicana (red), pero la fatiga de los votantes y la preocupación por los costos están llevando incluso a los mercados tradicionalmente vanguardistas en materia climática a cuestionar las nuevas reglas. Los ejemplos incluyen la iniciativa de Zonificación Cero Neto de Boston, que fue rechazada inicialmente ante la resistencia de los desarrolladores; los votantes de Berkeley, California, que se opusieron a nuevos impuestos al gas natural; y el estado de Washington, que dio marcha atrás a la prohibición del gas natural aun cuando conservó su sistema de comercio de derechos de emisión de carbono.

Como resultado, observamos que los inversores están prestando mayor atención a las especificidades regulatorias mercado por mercado y a mediciones como los costos ambientales (“E”) y los puntajes de regulación ecológica de Green Street. Esta tendencia destaca un cambio incipiente que se aleja de la adición de más leyes ecológicas específicas para bienes raíces comerciales, aun cuando los estándares existentes continúan moldeando las estrategias de los propietarios.

Reflexiones Finales

Tomada en su conjunto, la evidencia sugiere que la sostenibilidad ha pasado de ser una iniciativa de nicho a convertirse en una consideración generalizada (mainstream) para la industria del retail. Los consumidores, particularmente las cohortes más jóvenes, están recompensando a las marcas que reducen residuos, elevan la transparencia y adoptan empaques sostenibles. Los comerciantes que persiguen metas de descarbonización e integran la circularidad en sus operaciones están traduciendo el propósito de marca en ganancias financieras y reputacionales medibles.

En el lado inmobiliario, las inversiones en el rendimiento energético y de agua están cada vez más ligadas a la solidez del arrendamiento y a la resiliencia de los activos a largo plazo, como lo demuestra la menor disponibilidad en activos de retail con certificación LEED y ENERGY STAR, así como su recuperación más rápida a lo largo de los ciclos del mercado. Aunque el impulso regulatorio varía según el mercado, el argumento estratégico y financiero a favor de la sostenibilidad continúa fortaleciéndose.

En última instancia, consideramos que este es un ejercicio impulsado por el consumidor, y su influencia fluye en ambas direcciones. A medida que los valores de los consumidores moldean cada vez más el comportamiento de gasto, los minoristas y las marcas tienen un claro incentivo para integrar la sostenibilidad en sus operaciones. Los propietarios que siguen el mismo camino, ya sea motivados por el ahorro en costos operativos o por la demanda de ocupación, también parecen estar posicionados para beneficiarse de una cartera más resiliente y preparada para el futuro. Para el retail inmobiliario, nuestra posición es que la sostenibilidad ya no es una tendencia; se está convirtiendo rápidamente en el estándar competitivo.