No cabe duda que el sector industrial en la región de América Latina ha mostrado signos de fortaleza, a pesar de los tiempos desafiantes que trajo la pandemia. Se ha registrado un auge en diferentes áreas, principalmente en el comercio electrónico, que tuvo un incremento exponencial en la generación y volumen de negocio durante el 2020 y 2021. Ello promovió el incrementó de las inversiones para mejorar la logística y ampliar sus capacidades de distribución, mejorar y ejecutar sus proyectos de entrega de última milla, reconfigurando así la cadena de suministro. En consecuencia, se vislumbra un 2022 dinámico y atractivo para los inversionistas globales.
Especialistas de nuestras diversas oficinas de Newmark en Chile, Perú, Colombia, Brasil, Argentina, Tijuana, Monterrey y Ciudad de México, coincidieron en señalar que el sector demostró que tiene con qué mantenerse fuerte e incluso seguir creciendo. Gracias al comercio electrónico y al nearshoring, se impuso el camino y la transición del segmento de bienes raíces industriales que impulsan la construcción de más naves, incluso Build to Suit (BTS), y prepararse para satisfacer la demanda.
Sin duda, durante y después del periodo crítico en materia sanitaria, el mercado industrial en América Latina ha demostrado ser fuerte, resiliente y con perspectivas alentadoras para el 2022.
Perspectivas 2022 por mercado
A continuación, descubre los highlights de nuestros especialistas en algunos de los mercados inmobiliarios industriales más importantes de la región:
Para Juan Manuel Torres, se espera un mayor dinamismo en proyectos de BTS logísticos, donde los grandes operadores están saliendo de sus bodegas viejas y con diseños poco eficientes a desarrollos de última generación, que les permitirá consolidar sus operaciones que han crecido dispersas en la zona por la poca oferta. Se observa un incremento en la demanda de espacios de menores áreas (400 a 800 m²) en distintos puntos de las ciudades, en especial en espacios de vocación de retail. Ello permite atender a los clientes con mayor eficiencia en las entregas y un mix de espacios muy grandes – de 20,000 m² en adelante-, en las zonas logísticas fuera de Bogotá para manejar el almacenamiento de inventarios, combinado con espacios pequeños que se encargan de la distribución interna con mayor eficiencia.
Alejandro Winokur y Karina Longo consideraron que para el 2022 se estima que el mercado industrial continuará con su tendencia de crecimiento como reflejo del aumento en el e-commerce. Sin embargo, en Argentina el mercado se desarrolla con gran dependencia de transacciones built to suit, es decir que se construye lo contratado, dado que la financiación para proyectos de inmuebles comerciales es muy acotada y a tasas elevadas, lo que hace que el crecimiento del mercado sea más lento, respecto de otros países de la región. La diferencia en Argentina estará dada por la coyuntura económica y su impacto sobre el desarrollo del mercado, la inflación y el valor del dólar con relación al peso argentino, que condicionarán la construcción de nuevos centros, así como la planificación a largo plazo de las empresas.
En opinión de Erick Brunet, en el mercado industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México se seguirán observando mercados sumamente apretados, ya que la tasa nacional no logra llegar al 6%. Adicionalmente, se verá una marcada especialización geográfica con clústeres y áreas destinadas a maquila, proceso, almacenaje y distribución.
De acuerdo con Francisco Miranda, la tendencia en este mercado será favorable dado que, para satisfacer la demanda, muchas empresas ya comienzan a buscar un mejor precio de renta y, a su vez, reducir espacios ocupados. Los grandes locales industriales tomados por empresas logísticas tenderán a crecer, a reubicarse, a negociar precios de renta, renegociar los contratos debido a la volatilidad de la moneda en el país, por lo que las negociaciones concluirán en mudanzas y habrá movimiento de operaciones en este rubro.
Rodrigo Gardner espera que para el 2022 continúe la tendencia debido a cuatro factores principales: el nearshoring de empresas que buscan localizarse más cerca de Estados Unidos; el e-commerce; el T-MEC y la baja disponibilidad en otros mercados de la frontera. Por ello, se estima que durante el próximo año, el mercado de Nuevo León siga con alta demanda tanto nacional y/o extranjera de espacios industriales.
Ignacio Errázuriz pronosticó que se consolidarán los modelos built to Suit (BTS), así como se expandirá la presencia de data centers y centros de distribución refrigerados y con mayor tecnología. La oferta de mini bodegas continuará creciendo y el mercado se expandirá a otras regiones fuera de la capital. La vacancia en Santiago continuará baja, sin embargo, ésta no tendrá una correlación directa con los valores de renta, los que continuarán estables.
Mariana Hanania indicó que las expectativas son promisorias debido a la consolidación del comercio electrónico y, en consecuencia, el crecimiento en el número de consumidores. El aumento en la demanda para el sector logístico se ha presentado a un ritmo acelerado en un periodo corto de tiempo, momento en el cual el sector no se encontraba preparado para atender dicha demanda. Existe un importante volumen de nuevo inventario esperado para 2022 de cerca de cuatro millones de metros cuadrados a lo largo del país, que ha atraído el interés de la demanda incluso antes de su finalización.
De acuerdo con Genaro López, el crecimiento no vería un estancamiento, por lo menos, en los siguientes tres años. Se reporta que más de la mitad de los 6.7 millones de pies cuadrados que están en desarrollo estarán listos para el 2023, siendo arrendados antes de ser terminados. La demanda mantiene un alto interés en la ciudad de Tijuana y vemos que el interés de las FIBRAs continúa en la frontera buscando tierra para desarrollo en zonas como Alamar, Blvd. 2000 y hacia el sur de la ciudad.
En Newmark, confiamos en que habrá una demanda sostenida y una gran oportunidad en continuar desarrollando parques logísticos de última generación. Dado que la demanda supera varias veces la oferta en el mercado, se espera un mayor dinamismo en proyectos de BTS logísticos, lo que permite tener expectativas promisorias gracias a la consolidación del comercio electrónico y, en consecuencia, el crecimiento en el número de consumidores en la región.
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