A dos años de la crisis sanitaria global, los principales mercados inmobiliarios de Costa Rica dan señales positivas de recuperación, e incluso de reinversión. Por un lado, las oficinas se adaptan a los esquemas híbridos de trabajo, y por otro, el sector industrial continúa con nuevas oportunidades de crecimiento.
Así lo revelan los reportes generados por el equipo de investigación de mercados de Newmark Central America para el primer trimestre del 2022.
Oficinas: adaptación y recuperación
Aunque la sobre oferta de oficinas se mantiene (la tasa de disponibilidad alcanza 21,5%) – como resultado del desequilibrio generado durante la pandemia y los cambios en los modelos de trabajo tradicionales-, las señales de adaptación y recuperación son alentadoras.
“Los niveles de Inversión Extranjera Directa (IED) del país y los requerimientos de mudanza y expansión de firmas multinacionales de tecnología y servicios proyectan una tendencia a la recuperación, así como la búsqueda de un equilibrio coyuntural entre la oferta y la demanda”, explica Danny Quirós, director de investigación de Newmark.
De hecho, la demanda aumenta lenta, pero continuamente. Según Newmark, para marzo de 2022 el inventario del mercado de oficinas se estableció en 2,412,559 metros cuadrados (m2) de área arrendable total, un 0.26% mayor respecto al mismo período en 2021.
“El crecimiento trimestral de la oferta fue bastante conservador y corresponde a nuevos desarrollos clase A en los sectores de San José Oeste y Heredia. Para el resto del 2022, el inventario mostrará un mayor crecimiento con la entrega de nuevos inmuebles en la categoría A”, apuntó Quirós.
Asimismo, se reporta un marcado interés de los inquilinos por ubicarse en oficinas con mayor flexibilidad, que ofrezcan la capacidad de reducción y ampliación de espacios conforme a sus necesidades, así como espacios con mayor eficiencia, amenidades y elementos de bienestar que permitan un retorno seguro para los colaboradores.
En línea con lo anterior, los inmuebles de segunda generación (clases B y C) han invertido en mejoras y en el modelo plug and play para mejorar su posición de mercado.
En cuanto a los precios, estos parecen estar regulados por las condiciones de entrega y la capacidad de los propietarios para invertir en mejoras. En el periodo en estudio, los precios de lista llegaron a $17.90 mientras los de cierre (luego de negociaciones) fueron de $16.82.
“Otro elemento que tiene un efecto significativo en este indicador es que el inmueble ofrezca espacios recién construidos, o en la fase final de construcción, en comparación con espacios de segunda generación. Ambos elementos han generado una ampliación en los rangos de precios de cierre presentes en la actualidad” comentó Danny Quirós.
Actualmente, Newmark registra 12 proyectos de oficinas clase A en construcción en la Gran Área Metropolitana. Entre los más ambiciosos destacan Sabana Corporate Center – Campus One Roche (34.000 m2), La Ribera Business Hub Edificio A (26.000 m2) y Atmos Campus de Negocios primera etapa en Heredia (19.800 m2).
La empresa de bienes raíces comerciales estima que durante el 2022 se mantendrá el aumento en la vacancia y el ajuste correctivo que busca una recuperación pronta del mercado. Las estrategias comerciales y la flexibilidad de los propietarios van a ser elementos de peso en el establecimiento y crecimiento en la operación de actuales y futuros usuarios.
Industrial: desarrollo y reinversión
En cuanto al mercado industrial, el crecimiento de la manufactura especializada en el sector tecnológicos y ciencias de la vida mantiene el dinamismo en estos inmuebles, los cuales reportan tanto expansiones como llegada de nuevas empresas. De hecho, Newmark estima que durante 2022-2023 se registrarán al menos 120,000 m2 de área arrendable nueva.
El inventario del mercado industrial para el primer trimestre del 2022, se estableció en 6,687,858 m2 del total de área arrendable, un 1.14% mayor respecto al mismo período en 2021. La mayor participación en la oferta corresponden a inmuebles de clase A ubicados en los submercados de Alajuela y Cartago, con operaciones de logística, manufactura avanzada y dispositivos médicos.
“El ingreso de nueva oferta para operaciones logísticas también propone un mayor dinamismo en mudanzas y nuevas aperturas. También, la consolidación de operaciones por parte de importantes operadores de la industria del almacenamiento y el transporte de mercancías”, explicó Danny Quirós.
Por su parte, la demanda por espacios inmobiliarios esperada por los inversionistas en los sectores de Guanacaste, Puntarenas, San Carlos y Siquirres no ha logrado alcanzar los niveles de absorción planteados originalmente. Esto debido al posicionamiento local e internacional de los submercados tradicionales dentro del GAM y la falta de congruencia entre las propuestas de los inversionistas privados y las iniciativas municipales.
Sin embargo, recientes modificaciones en la ley de Zonas Francas, con mayores incentivos para los inversionistas foráneos en estos sectores, así como el esfuerzo conjunto entre los desarrolladores locales con los gobiernos cantonales han comenzado a rendir frutos en la ocupación de inmuebles con manufactura especializada en estas zonas periféricas.
Finalmente, el reporte de Newmark destaca una nueva oportunidad para espacios de manufactura, pues durante los últimos años se ha registrado una escasez de este producto. Se trata de operaciones que requieren espacios con menor grado de especificaciones técnicas y que actualmente se ubican dentro de facilidades antiguas que han reducido su eficiencia inmobiliaria.
“Los sectores que cumplen con los requisitos de estas empresas, particularmente en lo que se refiere a disponibilidad de mano de obra en el GAM son Heredia, Alajuela y Cartago”, añadió Danny Quirós.
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