La demanda de espacios industriales de empresas especializadas en comercio electrónico seguirá presentando una tendencia creciente en los siguientes 24 meses, impulsada por los altos volúmenes de ventas y generación de negocios, además de la evolución en los hábitos de consumo de la población para adquirir bienes y productos en línea que usualmente se compraban en el piso de ventas.
El crecimiento del comercio electrónico y fenómenos disruptivos como los conflictos bélicos y comerciales han ocasionado retos en la operación diaria de las empresas del sector. La cadena de suministro se ha visto afectada de tal forma que las empresas han tenido que reconfigurar sus operaciones pasando del just-in-time al just-in-case, debiendo estar preparadas y provisionadas para mantener una óptima operación que permita conservar e incluso mejorar, los altos niveles de satisfacción de los consumidores finales, tratando al mismo tiempo de no impactar la rentabilidad del negocio.
Este crecimiento ha traído retos diversos para los desarrolladores de naves industriales ya que los usuarios están buscando naves de última generación que tengan altura libre de por lo menos 10 metros, ubicación con los mejores accesos, seguridad, diseño de rutas críticas por cuestiones de desplazamiento y tránsito, espacio suficiente de patio de maniobras, una mayor área para estacionamiento de transporte pesado (drop lot), que las instalaciones permitan ahorros en energía eléctrica y tengan cierto grado de sustentabilidad, además del reto que se tiene por encontrar parques o centros logísticos para ubicación de última milla. Por lo tanto, la demanda ha registrado números muy positivos. Tan sólo en la Ciudad de México y su zona metropolitana (ZMCDMX) al cierre de 2021 los niveles de absorción de espacios industriales clase A en arrendamiento estuvo oscilando los 350 mil m², mientras que para el primer trimestre de este año superó los 100 mil m².
Sin embargo, este aumento en la demanda ha ocasionado escasez de terrenos y de inmuebles que son susceptibles de reconversión a condominios industriales. Ello ha llevado a los desarrolladores y todo el sector inmobiliario industrial a profundizar en el análisis de nuevos corredores o submercados con ubicaciones ideales para la optimización de las operaciones de empresas focalizadas en e-commerce, ya que la demanda seguirá incrementándose a lo largo del 2023 y 2024. Entre estos nuevos corredores está el sureste, impulsados por el corredor transístmico, la refinería de dos bocas y el tren Maya principalmente en ciudades de Mérida, Villahermosa, Veracruz, donde se ha registrado interés de inversión y planes de expansión por parte de empresas de e-commerce.
De acuerdo con las tendencias y dentro de un escenario conservador del comportamiento, la demanda y absorción de espacios en la ZMCDMX será entre los 350 a 400 mil m² hacia el cierre del 2022. En el mediano y largo plazo habrá más parques industriales y proyectos similares en la zona sureste de empresas internacionales, sobre todo asiáticas, que tienen la mira puesta en los mercados del Norte y Latinoamérica.
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