La pandemia es una crisis más que ha vivido el mercado, el cual ha replanteado las estrategias y ha hecho que algunas empresas hayan optado por dejar espacio o, en algunos casos, subarrendar aquellas áreas que tenían destinadas a su crecimiento. Con el incremento de metros cuadrados en el mercado, la sobreoferta se presenta como un gran reto para el mercado inmobiliario corporativo.
La sobreoferta es una de las fases del ciclo inmobiliario donde crece rápidamente la disponibilidad por encima de lo que el mercado puede absorber, lo cual genera una presión en los precios y la nueva construcción.
“Cuando existen largos periodos de estabilidad, el ciclo inmobiliario funciona de manera secuencial en fases como expansión, sobreoferta, recesión y recuperación, pero existen periodos, eventos físicos, económicos, políticos o sociales que afectan la secuencia lógica de los ciclos de mercado. En los años recientes, la Ciudad de México ha vivido diversos fenómenos que han afectado el desarrollo de un ciclo inmobiliario natural, con consecuencias positivas y negativas”
En el periodo 2003 – 2005, como consecuencia del crecimiento económico y la consolidación del sector servicios, se generó un boom en la construcción de edificios de oficinas en diversas zonas de la Ciudad de México provocando una fuerte competencia entre desarrolladores por atraer a los nuevos clientes, lo que trajo como consecuencias reducción de precios y una recuperación lenta en los niveles de absorción. En el año 2008, la crisis hipotecaria que se dio por la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos llegó a México en una fase expansiva del ciclo. Se construían 700,000m² alterando la fase secuencial normal de dicho ciclo, pero lo efectos no fueron inmediatos y se pudieron apreciar hasta el año 2009. Un caso especial fue el año 2017, cuando el mercado iniciaba un periodo de recesión y la tasa de disponibilidad empezaba a crecer, pero el sismo provocó afectaciones a algunos edificios de oficinas provocando una rápida recuperación del mercado.
Desde hace un año, por el confinamiento provocado en la pandemia y la adopción del home office muchas empresas han optado por replantearse nuevos esquemas laborales provocando un rápido crecimiento en la tasa de disponibilidad. De acuerdo con nuestros últimos análisis, la disponibilidad creció en 300 mil metros desde el mes de enero y, en la actualidad, al cierre del primer semestre del año 2021, llegó a 22%, algo que no se veía desde el año 2003.
“Para los que hemos estado en el sector inmobiliario desde hace muchos años, lejos de pensar en una catástrofe, es momento de replantear estrategias, enfocarse en desarrollar nuevas ideas y pensar en las oportunidades que se abren ante un reto como el actual. Además, pensemos que el periodo de reocupación podría tomar de 12 a 18 meses -dependiendo de la finalización de la pandemia y las condiciones económicas existentes-, pero partamos de la idea central que es el comportamiento del sector inmobiliario en las crisis anteriores.”
En el siguiente cuadro se muestran las condiciones existentes en las épocas de crisis recientes en el sector inmobiliario:
| Año de Referencia | Inventario (m²) | Disponibilidad (m²) | Tasa de Disponibilidad | Precio Promedio (USD/m²) | Año de Recuperación |
| 2003 | 2,578,431 | 547,639 | 21.2% | $21.50 | 2005 |
| 2008 | 3,030,743 | 143,329 | 4.7% | $25.50 | 2010 |
| 2017 | 6,230,362 | 1,016,659 | 16.3% | $25.50 | 2018 |
| 2021 | 7,537,638 | 1,694,838 | 22.5% | $22.65 | TBD |
Las Oportunidades
En la actualidad se habla de ofrecer condiciones flexibles para los arrendatarios. De acuerdo a periodos de sobreoferta anteriores, estas son etapas extraordinarias donde se pueden encontrar espacios en diversas zonas de la ciudad con precios y condiciones muy favorables que invitan a contratar con condiciones de largo plazo, tal y como ocurre en algunos países.
Es indudable que el mercado está pasando por tiempos difíciles, pero como hemos observado en otras crisis, las ciudades y zonas con mejor calidad de vida e inmejorables condiciones urbanas nunca dejan de ser atractivas para usuarios e inversionistas.
La recuperación será gradual, pero de manera inmediata en las zonas centrales, donde ya empezamos a ver movimiento e interés a pesar de que aún no termina la pandemia. Posteriormente, se dará en el resto de las áreas de la ciudad como hemos visto en crisis anteriores. Un ejemplo reciente ocurrió durante el sismo de 2017 en la Ciudad de México, cuando, posterior al evento, la disponibilidad en Polanco disminuyó de 14% a 9% y en Reforma, de 19% a 10% en tan sólo un año.
Por otra parte, los empresarios del sector han sido muy proactivos, innovadores, invirtiendo en proporcionar a los inquilinos todas las medidas de seguridad para un regreso seguro. Los plazos de arrendamiento de oficinas en ubicaciones estratégicas para la operación de empresas siguen siendo atractivos para su renta de largo plazo, aún en periodos de sobreoferta. Ahora el factor clave es la rápida adecuación del espacio para garantizar la protección de sus inquilinos, la flexibilidad y condiciones que ofrezcan los propietarios.
En nuestros días existe un gran debate sobre la adopción del denominado modelo hibrido de trabajo, donde los empleados combinan trabajar en casa y en la oficina, pero lo que nos ha demostrado la experiencia reciente, es que lo podemos adoptar, pero sin sacrificar productividad, innovación e interacción social. Hoy más que nunca las nuevas guerras se libran en la competencia empresarial y, a pesar de que ciertos sectores pudieran adoptarlo, nunca dejaremos de usar oficinas.
En una encuesta reciente de nuestra empresa, denominada (Y)our Space y aplicada a nivel mundial, menciona que el principal argumento para una potencial reubicación son los costos, pero tan sólo para el 34% de las empresas es el objetivo fundamental. Para otro 30%, la reducción forma parte de sus metas, pero su expectativa es una reducción entre el 5% y 10% y, para el resto, la parte fundamental es una optimización del espacio y, por ende, que un mayor número de personas la utilicen de manera eficiente. En ese sentido, el modelo hibrido contribuye mas no implica el abandono o cierre de las oficinas.
“Sin lugar a duda estos son momentos de un reto enorme para todos los involucrados dentro de sector inmobiliario, pero como en ocasiones anteriores, la creatividad, las habilidades de negociación, la experiencia y la búsqueda de asesoría especializada son factores medulares ante una crisis como la que se presenta.”
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